Mapa serwisu
Nie jesteś zalogowany
Zaloguj się
Zarejestruj się

Zagadnienia prawne

Kiedy nieruchomość jest zabytkiem

Przed rozpoczęciem inwestycji w starych dzielnicach miasta warto sprawdzić czy teren lub wybrany obiekt nie jest objęty ochroną konserwatora zabytków. Ochrona ta wiąże się z ograniczeniami w dysponowaniu zabytkową własnością.

Najbardziej wartościowe parcele i stojące na nich budynki często znajdują się w centrach miast lub na terenach atrakcyjnych krajobrazowo. Łączy się to z ryzykiem, iż zostały wpisane do rejestru zabytków lub podlegają ochronie wynikającej np. z postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Warto to sprawdzić, zanim rozpocznie się jakiekolwiek inwestycje związane z tego rodzaju nieruchomością. Jeśli się okaże, iż jest ona pod ochroną konserwatora, jej właściciel nie może nią już dowolnie dysponować. Nawet jeśli sam budynek czy działka nie są objęte ochroną, warto zwrócić uwagę na status ich najbliższego otoczenia – komentuje Marcin Studziński, Radca prawny, partner europejski w kancelarii Squire Sanders Święcicki Krześniak. Może się zdarzyć, iż zabytkowe sąsiedztwo uniemożliwi realizację planowanej inwestycji. 
Przekonała się o tym firma, która kupiła teren w okolicy zamku w Chęcinach, aby wybudować na nim osiedle domków jednorodzinnych. Wkrótce po dokonanej transakcji, całe otoczenie zamku zostało wpisane do wojewódzkiego rejestru zabytków, co oznaczało dla inwestora brak pozwolenia na budowę osiedla.

Ograniczenia w inwestycjach właściciela zabytku

Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, z 23 lipca 2003 r. („ustawa”) nakłada na właściciela zabytkowej nieruchomości obowiązek uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na prowadzenie wszelkich robót budowlanych w rozumieniu art. 3 pkt 7 Ustawy prawo budowlane. Chodzi tu o przebudowy, nadbudowy, rozbudowy, prace mające na celu ozdabianie budynku, uzupełnianie brakujących fragmentów lub odnowę istniejących, zmianę pokrycia czy koloru elewacji bądź rozkładu wnętrz.

Wydanie pozwolenia na budowę dotyczącą obiektu wpisanego do rejestru zabytków, również wymaga wcześniejszego uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Z kolei rozbiórka obiektu możliwa jest jedynie po uprzednim wykreśleniu go z rejestru zabytków przez Generalnego Konserwatora Zabytków (art. 39 ust. 1 i 2 prawa budowlanego).

Ustawa dalece ingeruje w konstytucyjnie chronione prawo własności nieruchomości (jak 
i rzeczy ruchomych), nakładając na właścicieli zabytków szereg obowiązków, związanych 
z opieką nad nimi, ograniczając możliwość inwestowania w nieruchomość zabytkową, wymagając od właściciela zabezpieczenia substancji zabytkowej przed zniszczeniem lub degradacją. Powyższe ograniczenia, wprowadzone w celu zachowania zabytku dla ogółu społeczeństwa, przysparzają jego właścicielowi wielu wydatków. W przypadku, gdy konieczne prace remontowe lub zabezpieczające wymagają dużych nakładów finansowych, mogą prowadzić do znaczącego ograniczenia rynkowej wartości nieruchomości. Ustawa nie zawiera jednak żadnego mechanizmu umożliwiającego właścicielowi zabytku domaganie się wyrównania poniesionych kosztów lub wyrównania obniżenia wartości nieruchomości wskutek jej wpisu do rejestru zabytków – dodaje mec.Marcin Studziński z kancelarii Squire Sanders Święcicki Krześniak.

Kiedy nieruchomość jest zabytkiem

Nie każdy obiekt, nawet wiekowy, jest zabytkiem w rozumieniu ustawy. W art. 3 pkt 1 stwierdza ona m.in., że zabytkiem jest nieruchomość lub rzecz ruchoma, będące świadectwem minionej epoki lub zdarzeń, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na ich wartość historyczną, artystyczną lub naukową.

Zabytek powinien pełnić istotną rolę w wyjaśnianiu znaczenia przeszłych zdarzeń, być wysoko oceniany ze względu na indywidualnie odczuwane piękno i walory artystyczne, bądź służyć do weryfikacji hipotez czy badań naukowych. Posiadanie powyższych przymiotów przez dany obiekt jest kwestią dowodową, dlatego w wielu postępowaniach inwestorzy, jak i organy administracji, uzyskują opinie mające udowodnić, lub zaprzeczyć, iż dany obiekt posiada cechy zabytku – wyjaśnia mec. Marcin Studziński.

Tak się stało w przypadku głośnej sprawy dawnych koszar carskich, zlokalizowanych przy Łazienkach Królewskich. Inwestor wyburzył je po uchyleniu wpisu nieruchomości do rejestru zabytków. Uzyskał bowiem opinie dowodzące, że obiekt jest budowlą typową dla swego okresu, pozbawioną cech indywidualnych i szczególnej wartości historycznej.

Definicja zabytku jest w ustawie niedookreślona, jednak nie oznacza to, że np. organy administracji mogą dowolnie uznawać co nim jest, a co nie jest. Za każdym razem powinny szczegółowo i wyczerpująco uzasadnić, dlaczego dany obiekt jest zabytkiem, na podstawie zgromadzonego i rzetelnie zbadanego materiału dowodowego. Stwierdzenie, że nieruchomość jest zabytkiem nie oznacza też, że automatycznie zostaje objęta nadzorem konserwatorskim i ochroną prawną. Ustawa ogranicza przysługującą ochronę jedynie do obiektów, które są wpisane do rejestru zabytków, uznane są za pomnik historii, ich ochrona została ustalona na mocy postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub znajdują się w granicach parku kulturowego (art. 7).

Decyzja o wpisie a wpis do rejestru zabytków

Decyzja o wpisie danej nieruchomości do rejestru zabytków jeszcze jej właściciela nie ogranicza. Jest ona bowiem deklaratoryjno - konstytutywna, czyli dopiero na jej podstawie dochodzi do wpisania zabytku do ewidencji, a tym samym - do objęcia go ochroną konserwatorską. Jednocześnie ustawa nie przewiduje ochrony tymczasowej obiektu w okresie tzw. postępowania o wpis. Oznacza to, że jeżeli postępowanie to jeszcze trwa lub decyzja o wpisie jest uchylona, nie można objąć zabytku ochroną na mocy ustawy. Jest to podyktowane faktem, iż wpis do rejestru zabytków wiąże się z istotną ingerencją w prawo własności, ograniczając właściciela, jeśli chodzi o możliwości dysponowania swoim stanem posiadania. W obliczu konfliktu dwóch konstytucyjnie chronionych wartości, czyli prawa własności i obowiązku dbałości o dobro narodowe, ustawodawca zdecydował, że prawo własności nie może być ograniczane tymczasowo, na czas trwania postępowania o wpis - dodaje mec. Marcin Studziński.

Naruszenie przepisów o ochronie zabytków

Zdecydowanie nie warto ignorować przepisów o ochronie obiektów zabytkowych. Przekonał się o tym właściciel atrakcyjnej działki w Łodzi, który kupił ją wraz ze stojącą na niej zrujnowaną willą. Zlecił rozbiórkę domu, bez dokonania wymaganych uzgodnień, po czym okazało się, że był on wpisany do gminnej ewidencji zabytków. Właścicielowi grozi teraz, za bezprawne zniszczenie chronionego obiektu, kara do pięciu lat więzienia, z nawiązką na cele społeczne równą nawet 30-krotności minimalnego wynagrodzenia.

Dodano: 13/02/2012
Powrót do kategorii: Zagadnienia prawne

Newsletter

facebook

Aktualności

BARCELONA SOCIAL HOUSING COMPETITION

[13/09/2017]

Barcelona is going through a moment of housing emergency where 40% of the purchases of flats are made only to invest and the increase of tourist apartments exponentially increases the price of rent... więcej

TERRACE FOR THE ACROPOLIS COMPETITION

[13/09/2017]

It proposes to design the space called THE TERRACE OF THE ACRÓPOLIS which is to be built not far from the ancient temples to offer a privileged archeological point of view. więcej

Re: Szukam architekta...

[22/10/2017]

A nie myśleliście nad zakupem gotowego domu w Krakowie? Tutaj https://sprzedajemy.pl/nowy-dom-pod-klucz-w-krakowie-1b8e55-nr53232139 widziałam ofertę domu pod klucz urządzonego w nowoczesnym stylu.... więcej

Re: Rolety noc dzień c...

[21/10/2017]

Moim zdaniem rolety dzień noc są bardziej funkcjonalne i sprawiają wrażenie lżejszych. Oczywiście warto też zwrócić uwagę, które lepiej pasują do wystroju Twojego mieszkania. Przy wyborze rolet pos... więcej

W ramach naszej witryny stosujemy pliki cookies. Kontynuując przeglądanie strony, wyrażasz zgodę na używanie przez nas plików cookies. Dowiedz się więcej tutaj. ×