Mapa serwisu
Nie jesteś zalogowany
Zaloguj się
Zarejestruj się

Zagadnienia prawne

Najnowsze zmiany w prawie budowlanym - co oznaczają dla deweloperów i inwestorów?

Adam Puchacz, adwokat w kancelarii JKP Adwokaci we Wrocławiu

Adam Puchacz, adwokat w kancelarii JKP Adwokaci we Wrocławiu

28 czerwca 2015 r. weszły w życie przepisy modyfikujące ustawę Prawo budowlane. Długo oczekiwana nowelizacja wprowadziła zmiany, które liberalizują dotychczasowe regulacje dotyczące szeroko rozumianego prawa budowlanego. Jakie znaczenie dla deweloperów oraz inwestorów budowlanych mają nowe przepisy? – odpowiada Adam Puchacz, adwokat w kancelarii JKP Adwokaci we Wrocławiu.

Po pierwsze nowelizacja redefiniuje pojęcie „obiektu budowlanego”. Aktualnie rozumiane jest ono jako „budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych”. Doszło zatem do istotnej zmiany tego pojęcia w stosunku do jego poprzedniego brzmienia. Wyłączono z jego zakresu urządzenia techniczne, jak również instalacje, które nie są instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Wprowadzono natomiast przesłankę zapewnienia przez instalacje możliwości użytkowania budowli zgodnie z jej przeznaczeniem.

Nowa definicja może sugerować rozciągnięcie obowiązku podatkowego także na urządzenia budowlane niestanowiące części budynków i budowli. Powyższe zmiany mogą więc teoretycznie wpłynąć na wysokość podatku od nieruchomości. W tym momencie trudno jednak stwierdzić, jak będzie wyglądała praktyka w tym zakresie. Ministerstwo Finansów uspokaja, że zakres opodatkowania nie ulegnie zmianie.

Nie potrzeba pozwolenia na budowę

Ustawa wprowadza szereg reform mających na celu ograniczenie formalizmu, w tym zmian dotyczących konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę. Rozszerzony został katalog obiektów budowlanych, których wzniesienie nie wymaga uzyskania takiego pozwolenia. I tak, w pierwszej kolejności bez niego postawimy teraz wolnostojące, jednorodzinne budynki mieszkalne, jednak z zastrzeżeniem, aby ich obszar oddziaływania mieścił się w granicach działki (działek), na których mają się mieścić zgodnie z projektem.. Pozwolenia nie wymaga również budowa wolnostojących, parterowych budynków rekreacji indywidualnej (tj. przeznaczonych do okresowego wypoczynku) o powierzchni zabudowy do 35 m2. Tutaj przepisy przewidują jednak pewne ograniczenia. Liczba takich obiektów na działce nie może bowiem przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni parceli.

Wśród pozostałych zwolnień należy wymienić budowę sieci elektrycznych (z napięciem nieprzekraczającym 1 kV), wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych i telekomunikacyjnych oraz założenie powyższych instalacji wewnątrz budynku.

Zwiększył się również zakres wykonywania robót budowlanych niewymagających pozwolenia, polegających na remoncie i przebudowie obiektów budowlanych, przebudowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych, które nie prowadzą do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków, jak również remoncie lub przebudowie urządzeń budowlanych. Rozszerzono także możliwość docieplania budynków o wysokości do 25 m (przy poprzednich 12 m). Inne zmiany dotyczą np. zwiększenia dopuszczalnej powierzchni basenów i oczek wodnych do 50 m2 (przy poprzednich 30 m2).

Zgłoszenie budowy

Mimo znacznego uproszczenia procedur, na osobach rozpoczynających budowę nadal ciąży obowiązek zgłoszenia właściwemu organowi (tj. powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego) budowy powyższych obiektów. Niezależnie od tego istnieje możliwość wystąpienia przez inwestora z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę zamiast dokonania zgłoszenia dotyczącego robót budowlanych.
Przy dokonywaniu zgłoszenia niezbędne będą dokumenty dotyczące budowy. W tym zakresie nowelizacja wprowadziła akurat niewielkie zmiany. Nadal obligatoryjnie musimy więc dołączyć m.in. cztery egzemplarze projektu budowlanego oraz oświadczenie o posiadanym przez nas prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (np. wykazać, iż jesteśmy właścicielem danej nieruchomości). Nowością jest natomiast obowiązek dołączenia informacji o obszarze oddziaływania obiektu.

UWAGA!

Należy pamiętać o nadal istniejącym obowiązku uzyskania pozwolenia na roboty budowlane, które wykonywane są przy obiekcie budowlanym lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków.

Ponieważ organom pozostawiono możliwość wniesienia sprzeciwu od złożonego zgłoszenia, należy dokonać go przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Organ może sprzeciwić się w drodze decyzji, w terminie 30 dni od doręczenia zgłoszenia. Należy jednak wspomnieć o możliwości wydłużenia tego terminu w związku z koniecznością uzupełnienia danych w zgłoszeniu, o którym mowa powyżej. Organ określa termin, w którym powinna być dokonana korekta. Jeżeli zgłoszenie zostało dokonane poprawnie, nie pojawiła się konieczność jego poprawienia, jak również nie wniesiono sprzeciwu, zgłoszenie podlega zatwierdzeniu w postaci ostemplowania. Co ważne, mamy 3 lata na rozpoczęcie wykonywania robót budowlanych. Po przekroczeniu tego terminu, będziemy zmuszeni do ponownego dokonania zgłoszenia.
Istotnym obowiązkiem jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie danych obiektów budowlanych. Nowelizacja jednak i w tym zakresie dokonała znacznych uproszczeń - stworzono szeroki katalog obiektów, których użytkowanie nie wymaga uzyskania takiej decyzji. Dotyczy to m.in. warsztatów rzemieślniczych, stacji obsługi pojazdów, myjni samochodowych, garaży do pięciu stanowisk włącznie, chłodni, hangarów i wiat czy stawów rybnych.

WAŻNE!

W przypadku wzniesienia obiektu pomimo nieuzyskania pozwolenia na budowę, braku zgłoszenia bądź pomimo wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia, organ wyda decyzję nakazującą rozbiórkę takiego obiektu.

Obowiązki inwestora

Inwestor jest obowiązany zawiadomić o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, dla których konieczne jest zgłoszenie budowy. Zniesiono natomiast obowiązek, aby dokonać tego najpóźniej na 7 dni przed ich rozpoczęciem.

Obiekty budowlane wymagające pozwolenia oraz te wymagające zgłoszenia, muszą zostać poddane określeniu przez geodetę. Nowelizacja nakłada wykonanie powyższych obowiązków na kierownika budowy, a w przypadku gdy nie zostanie on ustanowiony – na inwestora.

Należy również zwrócić uwagę, że wcześniejszy obowiązek informowania właściwego organu o zmianie i przejęciu obowiązków przez nowego kierownika budowy lub kierownika robót, inspektora czy projektanta, został zastąpiony obowiązkiem dołączenia ich oświadczeń o przejęciu obowiązków do dokumentacji budowy.

Opłaty legalizacyjne

Przepisy nowelizacji dokonały istotnej zmiany dotyczących kwestii opłat legalizacyjnych. Tyczą się one sytuacji, w której samowola budowlana, która spełnia wymogi określone w ustawie, może zostać uznana za zgodną z prawem (następuje jej legalizacja). Dodano do ustawy przepisy, które w zakresie nieuregulowanym, odsyłają do przepisów Ordynacji podatkowej i jej części regulującej zobowiązania podatkowe. Zastrzeżono przy tym, że uprawienia organu podatkowego przysługują wojewodzie.

Kluczowym elementem jest uzyskanie przez podatnika (w tym przypadku inwestora, dewelopera) możliwości wnoszenia wniosków o przyznawanie przez organ podatkowy (tutaj wojewodę) ulg w spłacie zobowiązań podatkowych. Mianowicie, taki organ może postanowić o odroczeniu terminu płatności podatku lub rozłożeniu jego sumy na raty, jak również o umorzeniu w całości lub w części zaległości podatkowych, odsetek za zwłokę lub opłatę prolongacyjną. Organ dokonuje tego na wniosek podatnika i tylko w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem płatnika lub interesem publicznym.

Jak wynika z powyższego artykułu, nowelizacja Prawa budowlanego wprowadziła wiele istotnych zmian. Głównym ich celem jest uproszczenie i znaczne odformalizowanie procedur. Przepisy zwiększają pole swobody inwestorów czy deweloperów, nakładając na nich jednocześnie pewne obowiązki. Co ważne, nowelizacja zawiera szereg przepisów, które zgodne są z postulatami osób związanych z branżą budowlaną.

Autorzy: Adam Puchacz
Dodano: 10/07/2015, Zmodyfikowano: 10/07/2015
Powrót do kategorii: Zagadnienia prawne

Komentarze

Pracownia Projektowa

Dodano: Poniedziałek, 07 Wrzesień 2015, 15:47, Autor: martina17

Architekt- Pracownia Projektowa- pełen zakres- maksymalne doświadczenia. Zapraszamy http://z-k-twoj-projekt.pl 600 569 665 Udzielam wszelkich porad odnośnie budownictwa

odpowiedz do KOKO , ZGŁOSZENIE

Dodano: Piątek, 04 Wrzesień 2015, 21:14, Autor: pinb

tak koko złoszenie o rozpoczeciu do pinb ( wcześniej na 7 dni przed ) teraz nie określa się ile dni przed ale ma być zgłoszenie o rozpoczęciu
- pytanie od kiedy do zgłoszenia wymagane są 4 egzemplarze Projektu budowlanego?
odp. od teraz tj. zmiany z 28.06.2015r ale nie mylić ze "stara formą zgłoszenia "
teraz mamy 2 rodzaje zgłoszeń 1. z projektem b (kierownikiem budowy, projektem ,zakończeniem formalnym zgłaszanym do PINB, .....,) 2. tak jak było wcześniej patrz art.30 Pb

sprostowanie informacji w artykule

Dodano: Piątek, 04 Wrzesień 2015, 20:57, Autor: URZEDNIK PINB

sprostowanie informacji do artykułu DOWÓD WŁADANIA NIERUCHOMOŚCIA wzór to
forma oświadczenia o władaniu nieruchomością , nie trzeba dokumentować posiadania WŁADANIA nieruchomością tym bardziej dokumentować ,że jest się właścicielem ,Władając nieruchomością nie trzeba być właścicielem ,,,,,

Newsletter

facebook

Aktualności

BARCELONA SOCIAL HOUSING COMPETITION

[13/09/2017]

Barcelona is going through a moment of housing emergency where 40% of the purchases of flats are made only to invest and the increase of tourist apartments exponentially increases the price of rent... więcej

TERRACE FOR THE ACROPOLIS COMPETITION

[13/09/2017]

It proposes to design the space called THE TERRACE OF THE ACRÓPOLIS which is to be built not far from the ancient temples to offer a privileged archeological point of view. więcej

Re: Stylowe biuro

[24/09/2017]

Niezła ta oferta z tym stylowym biurem, super się prezentuje. Mega opcje daliście, dzięki za porady !
---
http://www.artykuly-promocyjne.com.pl/narzedzia-i-technika/180-skrobaczka-samochodowa-z-r... więcej

Re: EliteCAD AR14- Fun...

[24/09/2017]

Super, mega mi się podoba ta nowoczesna funkcja inwentaryzacja !
---
http://www.artykuly-promocyjne.com.pl/narzedzia-i-technika/180-skrobaczka-samochodowa-z-rekawiczka.html więcej

W ramach naszej witryny stosujemy pliki cookies. Kontynuując przeglądanie strony, wyrażasz zgodę na używanie przez nas plików cookies. Dowiedz się więcej tutaj. ×