Czy usypanie skarpy albo nasypu na własnej działce jest budowlą ziemną w rozumieniu Prawa budowlanego?
Wykonanie prac ziemnych na własnej działce polegających na usypaniu małej skarpy czy nasypu należy do zwyczajnych działań wokół własnego domu, np. celem wzbogacenia ogrodu o miejsce na roślinność wyeksponowaną na takim niewielkim wzniesieniu. Oczywiście takie wzbogacenie otoczenia domu nie wymaga żadnego zgłoszenia albo pozwolenia na budowę.
W innych sytuacjach, gdy skarpa albo nasyp mają być znacznie wyższe, przekraczające 1 m, może nastąpić konieczność dokonania zgłoszenia robót budowlanych do starostwa albo uzyskania pozwolenia na budowę.
W Prawie budowlanym[1] zdefiniowano m.in. budowlę, do której zaliczono także budowlę ziemną, przy czym brak jest bliższego wyjaśnienia tego terminu. Zgodnie z Prawem budowlanym, budową jest także wykonywanie obiektu budowlanego (budowli ziemnej) w określonym miejscu, a także jego odbudowa, rozbudowa, czy nadbudowa. Roboty ziemne, które trwale zmieniają ukształtowanie terenu, w tym usypywanie skarpy, czy nasypu mogą być traktowane jako budowa lub jako przebudowa terenu.
W praktyce nie jest proste oddzielenie budowli ziemnych od zwykłych (małych) zmian ukształtowania terenu.
Kiedy mamy obowiązek uzyskania pozwolenia
Pewną wskazówką może być norma: Organ administracji architektoniczno-budowlanej może nałożyć, w drodze decyzji (…) obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia, jeżeli ich realizacja może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy lub spowodować:
- zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia;
- pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków;
- pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych;
- wprowadzenie, utrwalenie, zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.[2]
Skoro w wymienionych sytuacjach możliwe jest nałożenie obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, to można wnosić, że każde roboty budowlane, które będą prowadziły do takiego ukształtowania terenu, że stworzone zostanie zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych albo wprowadzi, utrwali, zwiększy ograniczenia lub uciążliwości dla terenów sąsiednich, to niewątpliwie będzie to budowlą ziemną w rozumieniu Prawa budowlanego.
W orzecznictwie wyrażono pogląd, że: „Roboty ziemne polegające na niwelacji terenu, wyrównaniu bądź podwyższeniu poziomu gruntu można zakwalifikować jako roboty budowlane podlegające regulacjom p.b. w dwóch przypadkach. Po pierwsze, wówczas, gdy są pracami przygotowawczymi do rozpoczęcia budowy określonego obiektu budowlanego w rozumieniu art. 41 ust. 2 pkt 2 p.b. Po drugie, w sytuacji, gdy zmierzają do powstania budowli ziemnej.” [3]
Bardziej ogólne stanowisko zostało wyrażone we wcześniejszych orzeczeniach:
„Budowla ziemna oznacza budowlę, której podstawowym tworzywem jest ziemia. Budowla taka jest wykonana w gruncie lub z gruntu. Przykładem budowli ziemnej może być wykonany z ziemi wał, czy wykonany z ziemi kopiec. Budowla ziemna musi mieć charakter kubaturowy, być widoczna i istnieć w kategoriach obiektywnych. Niemożliwym jest uznanie za "budowlę ziemną" każdego przesunięcia i rozplantowania warstwy ziemi, zwłaszcza przesunięcia nie powodującego powstania widocznej budowli i nie mającego na celu w bliższej lub dalsze przyszłości wykonanie jakiegokolwiek obiektu budowlanego.”[4]
„To orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjęło, że przez takie budowle należy rozumieć wytwory ludzkiej działalności, nie będące budynkiem lub obiektem małej architektury wykonane w ziemi lub z ziemi (gruntu lub podobnego materiału). Taka budowla musi mieć charakter kubaturowy, być widoczna, istnieć w kategoriach obiektywnych i co ważne spełniać jakąś rolę, stanowiąc całość techniczno-użytkową (vide wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 listopada 2003 r. sygn. akt II SA/Gd 1828/00, z 16 marca 2017 r. sygn. akt II OSK 1811/15, z 12 czerwca 2018 r. sygn. akt II OSK 1806/16). W okolicznościach tej sprawy należy uznać, że nawiezienie1000 m3 ziemi, mające na celu zlikwidowanie uskoku oraz zmniejszenie nachylenia terenu działki w stronę pasa drogowego stanowi całość techniczno-użytkową, a więc jest budowlą ziemną.”[5]
W sytuacji, gdy powstanie budowla zmienna, zwłaszcza powodująca zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia albo wprowadzająca, utrwalająca, zwiększająca ograniczenia lub uciążliwości dla terenów sąsiednich, nadzór budowlany może nakazać przywrócenie terenu do stanu poprzedniego, jeśli prace były wykonane bez wymaganych formalności.
Niezależnie od odpowiedzialności administracyjnej, możliwe jest zastosowanie odpowiedzialności cywilnej na podstawie art. 144 i 415 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z przepisem art. 144 k.c., właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Zgodnie zaś z art. 415 k.c., kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.
----------------------
[1] Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U.2025.418) (dalej: Prawo budowlane).
[2] Art. 30 ust. 7 Prawa budowlanego.
[3] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 9 listopada 2017 r., II SA/Wr 612/17, LEX nr 2406177.
[4] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 16 stycznia 2008 r., II SA/Rz 731/07, LEX nr 487256.
[5] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 października 2018 r., II OSK 2688/16, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych.
Autorzy:
Zbigniew Cieślak, Radca Prawny w Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy
