Regeneracja, reinkarnacja, rewolucja? Jaka przyszłość czeka centra handlowe?

Centra handlowe stale zmieniają się goniąc za potrzebami konsumentów – już 28% z nich w Polsce przeszło rozbudowę, w tym część z nich również modernizację. Jednak miniony rok był dla tej części branży retail niezwykle trudny. Długie okresy zamknięcia, duże zmiany wśród najemców, dostosowywanie się do nowych wytycznych sanitarnych to tylko kilka bolączek, z jakimi musiały sobie poradzić. W post pandemicznej rzeczywistości czekają je kolejne wyzwania, które będą wymagały z pewnością niestandardowego podejścia i otwartości na dalsze zmiany.

Na potrzebę transformacji centrów handlowych eksperci wskazują już od dawna. Te zaś stale ewoluują i poszukują nowych dróg dotarcia do klientów, bo czasy, gdy przyciągały nabywców wyłącznie ofertą sklepową już minęły.

– Do tej pory już więcej niż co czwarte centrum handlowe w Polsce przeszło rozbudowę. W wielu przypadkach wiązało się to także z modernizacją i odświeżeniem części istniejącej przestrzeni handlowej. Rynek jest już dojrzały, a konkurencja silna, co sprzyja właśnie przebudowom i unowocześnianiu obiektów. W Polsce mamy blisko 1 mln mkw. powierzchni w ponad 20-letnich centrach handlowych, które nie zostały jeszcze zmodernizowane lub rozbudowane. Potencjał do zmian jest spory – wyjaśnia Joanna Tomczyk, Starszy Analityk Rynku, JLL.

Dotychczas obserwowaliśmy ich rozwój w kierunku modelu miasteczka rozrywkowego. Przed pandemią mocno stawiały na powiększanie części rekreacyjnej i konsumpcyjnej (F&B). Przyjęło się, że są to miejsca spędzania wolnego czasu czy to samemu, czy też z rodziną i przyjaciółmi. W niektórych obiektach skorzystać mogliśmy już nie tylko z kina, ale również z lodowiska, ścianki wspinaczkowej, klubu fitness czy szkoły tańca. Coraz większą rolę spełniały rozbudowane strefy gastronomiczne. Przykładem firmy od lat biorącej udział w projektach renowacji galerii handlowych, posiadającej zespół, wypracowane procesy oraz sprawdzonych podwykonawców jest Tétris.

– Działamy na 18 rynkach świata i od lat widzimy duże zmiany w sposobie projektowania i eksploatowania centrów handlowych. Obiekty, których przebudowa była nam powierzona zmieniały się w miejsca spełniające wiele funkcji, angażujące i zachęcające do pozostania w nich dłużej. Tak było w przypadku remodelingu galerii Madison w Gdańsku. Stworzyliśmy tam m.in. komfortowe i funkcjonalne strefy rekreacyjne, ujednoliciliśmy witryny sklepów, wymieniliśmy okładziny podłogowe i sufity oraz zamontowaliśmy nowe oświetlenie. W efekcie przestrzeń zyskała nowe, jasne i przyjazne oblicze. W pracy przy takich projektach szczególnie ważne jest doświadczenie w prowadzeniu działań w obiekcie otwartym codziennie dla klientów, bez utrudniania funkcjonowania sklepom i punktom usługowym – opowiada Rajmund Węgrzynek, Dyrektor Zarządzający Tétris w Polsce i CEE.

Czas pandemii Covid-19 i długie okresy zamknięcia, gdy gastronomia i rekreacja zostały zamrożone, skłoniły wielu zarządców nieruchomości do kolejnych zmian i nowego podejścia do planowania przestrzeni. Obecna sytuacja przyśpieszyła ewolucję galerii handlowych, wpłynęła na strategiczne decyzje oraz zwiększyła zapotrzebowanie na usługi projektowe i wykonawcze w tym sektorze.

– W minionym roku podaż powierzchni w centrach handlowych zmniejszyła się – więcej obiektów zostało zamkniętych lub zmieniło funkcję, niż zostało wprowadzonych na rynek. Warto też przypomnieć, że zamknięcia w dużej mierze były powiązane z decyzją Tesco o wyjściu z polskiego rynku. Przekształcenie części powierzchni handlowej na funkcję biurową ma miejsce m.in. w centrum handlowym Plac Unii City Shopping w Warszawie – zauważa Joanna Tomczyk, Starszy Analityk Rynku, JLL.

Nowy tenant-mix, digitalizacja obiektów czy też ostateczna zmiana ich funkcji – to niektóre perspektywy stojące przed rynkiem centrów handlowych.

– Patrząc dziś na branżę i międzynarodowe trendy, można rozróżnić kilka wiodących kierunków transformacji – wprowadzanie nowych czy łączenie kilku funkcji, stawianie na konkretną specjalizację i poszukiwanie wyróżnienia na tle konkurencji. Do tej pory pracowaliśmy m.in. przy wspomnianej gdańskiej galerii handlowej Madison czy modernizacji Centrum Handlowego Ogrody w Elblągu, które zyskało komfortową i przytulną część gastronomiczną. Jako globalna grupa mamy na swoim koncie jeszcze więcej ciekawych i gruntownych przemian. Dobrym przykładem aktualnie prowadzonego, niezwykle interesującego projektu, którego właściciele mają przemyślaną strategię zmiany, jest realizowana przez nas metamorfoza wrocławskiego, kultowego DH Renoma – mówi Rajmund Węgrzynek, Dyrektor Zarządzający Tétris w Polsce i CEE.

Dom handlowy Renoma - perła architektury zyska nowy blask

Renoma mieści się w budynku zaliczanym do architektonicznych pereł Wrocławia, liczącym już 91 lat. Przez lata przechodziła wiele metamorfoz, ale ta obecna, wykonywana przez firmę Tétris, ma odświeżyć wnętrza budynku. Nowy wystrój będzie nawiązywać do historycznego stylu Domu Towarowego Wertheim. Jednocześnie Globalworth – właściciel i zarządca Renomy - chce zadbać o współczesne oczekiwania klientów np. rezygnuje z mało klimatycznego food courtu na rzecz autorskich konceptów gastronomicznych z ogródkami poprzez nowe zagospodarowanie placu Czystego. Renoma wzbogacona zostanie też o najwyższej klasy powierzchnie biurowe, dedykowane najemcom ceniącym sobie prestiżową lokalizację w ścisłym centrum miasta, historyczny charakter budynku i otoczenia, a jednocześnie nowoczesne rozwiązania techniczne i funkcjonalne.

Galeria handlowa Renoma

– Bardzo ważną cechą, na którą kładziemy szczególny nacisk jest lokalność, niepowtarzalność oraz poszanowanie tradycji i architektury Renomy. Nie próbujemy kopiować rozwiązań z innych projektów, natomiast wykorzystujemy potencjał lokalizacji i dostosowujemy ofertę pod oczekiwania lokalnej społeczności oraz klientów wewnętrznych, czyli pracowników biurowych – wyjaśnia Anna Merta, Leasing Director Retail w Globalworth Poland.

Tétris odpowiada za przebudowę obiektu od strony wykonawczej. Zakres prac jest ogromny i wymaga precyzyjnego planowania. Ze względu na historyczną wartość budynku, jest on objęty nadzorem konserwatora. Co więcej, Renoma nie będzie całkowicie zamknięta – w trakcie prac będą działać wybrane sklepy i placówka medyczna, czynne też będą biura. Dlatego Tétris prowadzi działania przeważnie w nocy, w konkretnie wydzielonych strefach.

Pomysł na przyciągnięcie klientów klimatycznym wnętrzem sprawdzi się tylko w niektórych przypadkach. Jednak co z pozostałymi obiektami, o mniej ciekawej bryle lub lokalizacji?

„Customer experience” ciągle w grze

Kierunek jaki mogą obrać właściciele dużych obiektów handlowych to klasyczne modernizacje, skoncentrowane na zapewnieniu klientom jak najciekawszych doznań i rozwiązań, także technologicznych. Kluczowym punktem będzie zróżnicowany dobór najemców, rozwój showroomów i punktów pick and collect. Rozbudowywane i odświeżane zgodnie z najnowszymi trendami będą części rozrywkowe i food courty.

– Do tej pory przebudowy z jakimi mieliśmy jako Tétris do czynienia, czy to w Polsce, czy na zagranicznych rynkach w ramach naszych globalnych struktur, dotyczyły głównie zmian pod kątem „customer experience” i w nadchodzących miesiącach takie modernizacje również będziemy obserwować. Podam tu jako przykład realizację dla Odysseum w Montpellier we Francji. Łącząc siły JLL i Tétrisa, wraz z Montpellier Zuo, zaprojektowaliśmy restrukturyzację istniejącego budynku usługowo-rozrywkowego, z rozbudową całego centrum handlowego. Naszym celem było sprawienie, aby „podróż” konsumentów przez galerię była bardziej dynamiczna i wzbogacona o nowe doświadczenia. Wprowadziliśmy więcej światła w niektórych strefach lub korytarzach i zaprojektowaliśmy fasady z przeszkleniami, aby ukazywały wnętrza sklepów przechodzącym na zewnątrz klientom – wyjaśnia Rajmund Węgrzynek, Dyrektor Zarządzający Tétris w Polsce i CEE.

Odysseum w Montpellier

Funkcjonalna rewolucja

Warto przyjrzeć się przykładom z zagranicy, gdzie trend przebudowywania i nadawania centrom handlowym nowych funkcji obecny jest już od dekady. Nie chodzi tu tylko o nowy wystrój, a o całkowitą zmianę przeznaczenia budynku. Jednym z inspirujących kierunków jest przekształcanie nieruchomości handlowych w mieszkania dla seniorów czy domy opieki. Rozwiązanie to sprawdza się m.in. ze względu na lokalizację – przyjęło się, że tego typu obiekty znajdują się poza miastem, podczas gdy seniorzy deklarują, że nie chcą z miejskiego życia rezygnować. Taką zmianę przeszło Northgate Mall w Seattle^[i], w którym dodatkowo powstał hotel, centrum tranzytowe i ośrodek ligi hokejowej. W Skyview on the Ridge w Irondequoit w stanie Nowy Jork realizowana jest inwestycja warta 43 miliony dolarów, w ramach której powstanie 157 apartamentów dla seniorów, a także centrum opieki dziennej dla dorosłych. Z kolei najstarsze centrum handlowe w Ameryce zostało zamienione w piękne mikro apartamenty Arcade Providence^[ii]. Zbudowany niemal 200 lat temu budynek przekształcono w 48 malutkich mieszkań oraz przestrzeń biznesową, w której znalazły się restauracje, kawiarnia i salon fryzjerski.

– Myślę, że i w Polsce doczekamy się tak imponujących projektów. Pandemia przyśpieszyła tego rodzaju procesy i według mnie w post-covidowej rzeczywistości minimum 25% obiektów handlowych czekają zmiany zarówno sanitarne, jak i te związane z kierunkiem działalności. Trend „mixed-use” w rodzimych centrach handlowych jest już coraz bardziej widoczny. Zwiększają one, kosztem części handlowej, powierzchnię biurową i usługową. Zmieniają się w miejsca, w których możemy pracować, bawić się, zadbać o zdrowie, korzystać z oferty gastronomicznej i rozrywkowej. Wkrótce być może będą to również obiekty z bazą noclegową, a nawet mieszkalną – zauważa Rajmund Węgrzynek, Dyrektor Zarządzający Tétris w Polsce i CEE.

Rosnąca popularność projektów mixed-use została dodatkowo wzmocniona przez pandemię. Według prognoz JLL, w ciągu najbliższych 5 lat podaż powierzchni w projektach wielofunkcyjnych w Polsce może ulec podwojeniu.

– Podaż powierzchni komercyjnej w nowoczesnych obiektach wielofunkcyjnych w Polsce przekroczyła 1 mln mkw., z czego ponad połowa została oddana do użytkowania w ciągu ostatnich 5 lat. Dodatkowo, w centrach handlowych powstają przestrzenie coworkingowe (np. w Galerii Młociny), a w biurowcach otwierane są kawiarnie. Z kolei nowo oddany kompleks Warsaw Hub oferuje przestrzenie biurowe, hotelowe i handlowe – wyjaśnia Joanna Tomczyk, Starszy Analityk Rynku, JLL. – Projekty wielofunkcyjne są odpowiedzią na wysokie nasycenie powierzchnią centrów handlowych w miastach, kreują także nowy typ powierzchni handlowej i są w stanie przyciągnąć marki, takie jak American Eagle czy Urban Outfitters, które w Polsce nie otwierają się w tradycyjnych centrach handlowych. Co więcej, synergia generuje dodatkowych klientów i pozwala na dywersyfikację ryzyka na wypadek gorszej koniunktury w jednej z funkcji – dodaje Joanna Tomczyk.

Bez względu na wybrany model przemian – każde centrum handlowe w pewnym momencie potrzebować będzie gruntownej modernizacji. Dziś motorem zmian jest kształtująca się rzeczywistość post-covid, jutro będą to kolejne rewolucje technologiczne czy też zmiany przyzwyczajeń i oczekiwań konsumentów. Tego typu przebudowy to bardzo duże, wielopłaszczyznowe projekty fit-out. Zarówno od strony projektowej, jak i wykonawczej. Właściciele obiektów wybierając wykonawcę zwracają uwagę na doświadczenie, zasoby ludzkie, względy logistyczne. Ważny jest też dobór podwykonawców – zarówno pod kątem ceny, jakości materiałów, jak i terminowości. Wszelkie opóźnienia generują dodatkowe koszty, co przy już i tak dużym budżecie nie jest mile widziane. Niemniej, do osiągniecia komercyjnego sukcesu, najważniejszy jest pomysł na projekt i design.

– Do tak złożonych projektów jesteśmy w stanie powołać zespół z odpowiednimi kompetencjami i z różnych obszarów – z doświadczeniem projektowym dla branży biurowej, hotelowej, mieszkaniowej. Już w fazie projektowania trzeba myśleć o kolejnych etapach prac, gdyż zapewnia to optymalizację budżetu. Ponadto, widzimy, że dla klientów istotne jest międzynarodowe zaplecze i przetestowane, sprawdzone na innych rynkach rozwiązania – dodaje Rajmund Węgrzynek, Dyrektor Zarządzający Tétris w Polsce i CEE.

Najbliższe miesiące będą decydującymi dla tego sektora handlu. Po trudnych miesiącach, które odcisnęły się na ich funkcjonowaniu, widać, że wciąż chcą walczyć o klienta, a pomysłów na nowe podejście i strategię nie brakuje.

_{[i] Smartcitiesdive.com, 4.12.2020: www.smartcitiesdive.com/news/shopping-to-shelter-abandoned-mall-sites-welcome-senior-housing/589573/;}

_{[ii] Businessinsider.com, 10.10.2016: www.businessinsider.com/americas-first-shopping-mall-is-now-micro-apartments-2016-10?IR=T;}