W czasie pandemii deweloperzy stawiają hale

Inwestycje na rynku nieruchomości magazynowych i przemysłowych nie zwalniają tempa. Dla deweloperów i biur projektowych budowa magazynów jest dziś postrzegana jako bezpieczna przystań w czasie pandemii.

Dynamiczny rozwój tego sektora obserwowany jest od kilku ostatnich lat. W 2019 roku deweloperzy oddali do użytku ponad 2,7 mln m kw. nowej powierzchni, co było - jak informuje firma doradcza Savills - najwyższą wartością odnotowaną w historii. Sprzyjająca koniunktura utrzymuje się mimo pandemii. Co więcej - Covid-19 dodatkowo przyspieszył rozwój e-commerce i zwiększył powiązane ze sprzedażą internetową zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe. Dlatego dla inwestorów na rynku nieruchomości magazynowych i przemysłowych również ten rok zapowiada się obiecująco, w przeciwieństwie do centrów handlowych czy powierzchni biurowych.

W najnowszym raporcie podsumowującym III kw. 2020 roku firma z sektora nieruchomości komercyjnych Colliers International podaje, że na koniec analizowanego okresu w budowie znajdowało się 1,53 mln m kw.  nowoczesnej powierzchni przemysłowo-logistycznej, a więc nieznacznie mniej niż w analogicznym okresie 2019 r. (1,83 mln m kw.). Wśród rynków regionalnych pod tym względem najlepiej wypadł Górny Śląsk. - Ostatni wzrost znaczenia aglomeracji śląskiej nie powinien dziwić ze względu na bardzo dobrze rozwiniętą w naszym regionie infrastrukturę oraz dogodną lokalizację aglomeracji rozciągniętej wzdłuż międzynarodowej trasy tranzytowej autostrady A4 - mówi Maciej Zuber, właściciel pracowni projektowej Archas Design z Bielska-Białej, specjalizującej się w projektach hal przemysłowych i magazynowych.

Inne, optymistyczne dane przedstawiają analitycy Axi Immo, którzy wyliczają, że w trzecim kwartale tego roku zanotowano drugi w historii rekordowy poziom aktywności najemców, którzy zakontraktowali już 1,2 mln m kw., co przekłada się na niemalże 50 proc. wzrost rok do roku.

W sumie od początku roku wynajęto blisko 3,8 mln m kw. „Biorąc pod uwagę, że w ciągu trzech pierwszych kwartałów 2019 r. było to 2,86 mln m kw., roczny wolumen popytu ma realną szansę być wyższy niż w roku ubiegłym” - czytamy w raporcie Market Insights Polska firmy Colliers International.

Skok sprzedaży powierzchni magazynowej

O tym, że „rok 2020 odnotuje rekordowy poziom popytu” nie mają wątpliwości analitycy firmy doradczej CBRE (raport za III kw.). - O ile nowych budów jest mniej niż w zeszłym roku, co należy tłumaczyć większą ostrożnością inwestorów, którzy coraz częściej wolą mieć podpisane umowy najmu niż budować spekulacyjnie, o tyle tegoroczny popyt z pewnością przebije historyczny pułap - mówi Beata Hryniewska, szefowa działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE. Firma obok świadczenia usług doradczych na rynku nieruchomości komercyjnych pośredniczy też w sprzedaży powierzchni magazynowej. 

Beata Hryniewska podkreśla, że tendencję wzrostową ze strony najemców powierzchni magazynowych dało się zauważyć już wcześniej, a w ostatnich dwóch latach przybrała ona tylko na sile. - Jest wynikiem światowego trendu, na który wpływ ma zmiana zachowania konsumentów. Coraz większa część sprzedaży odbywa się przez Internet, a ten rodzaj handlu wymaga większej powierzchni nie tylko na przechowywanie towaru, ale również dodatkowych przestrzeni dla pracowników oraz na segregowanie, pakowanie, znakowanie czy zwroty artykułów - wymienia.

W Polsce znajduje się połowa powierzchni magazynowej Europy Środkowej. Obecne zasoby wynoszą 20 mln m kw. (w całym ubiegłym roku było to 18,5 mln m kw.). Specjaliści prognozują, że wysoki popyt będzie się nadal utrzymywał, a największy w nim udział będą miały firmy z sektorów logistycznego oraz e-commerce, który przyrasta według danych szacunkowych o kilkadziesiąt procent rocznie. 

Eksperci przewidują, że za kilka miesięcy, kiedy kryzys zostanie opanowany, ludzie jeszcze bardziej docenią wygodę internetowych zakupów, co może trwale zmienić przyzwyczajenia konsumenckie. W dłuższej perspektywie zmianie ulec mogą też dotychczasowe łańcuchy dostaw. Ze względów bezpieczeństwa spodziewać się można przenoszenia produkcji z Azji bliżej rynków zbytu, co z kolei może przyczynić się do rozwoju dostawców i magazynów w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Dlatego budować hale chcą dziś już nie tylko deweloperzy komercyjni, ale coraz częściej także mieszkaniowi, którzy mają wolne grunty. Ryzyko jest mniejsze niż chociażby przy budowie lokali na wynajem, które w dobie koronawirusa nie cieszą się już takim wzięciem co wcześniej.

- Mamy wiele zapytań od firm, które wcześniej stawiały różnego rodzaju budynki, a teraz chcą budować hale magazynowe. Najczęściej decyzja taka pokierowana jest potrzebą dywersyfikacji źródeł przychodów – twierdzi Beata Hryniewska z CBRE.

Projektanci branży magazynowo-przemysłowej

Popyt przekłada się również na wzmożony ruch w biurach architektonicznych. - Zainteresowanie jest ogromne. Niemal wszyscy nasi klienci, którzy specjalizowali się w inwestycjach na rynku magazynowym, zwiększyli teraz aktywność. Notujemy też wiele zapytań od nowych podmiotów, chcących rozwinąć swoją działalność w tym sektorze - zauważa Maciej Zuber z pracowni Archas Design, lidera projektów branży magazynowo-przemysłowej w południowej Polsce, mającej w swoim portfolio przeszło 700 tys. metrów kw. zaprojektowanych hal przemysłowych i obiektów usługowych.

Zwraca jednak uwagę, że należy odróżnić inwestycje typowo przemysłowe (np. na potrzeby produkcji) od centrów logistycznych. - O ile przemysł zachowuje się w czasie pandemii dość ostrożnie, tak dla centrów, głównie ze względu na rozwój e-commerce, nastał właśnie złoty czas - twierdzi Maciej Zuber. I dodaje, że koniunkturze sprzyja stabilna sytuacja na rynku budowlanym i utrzymujące się na stałym poziomie ceny.

Również eksperci Colliers International nie zauważają obecnie powodów do zmiany planów deweloperów magazynowych. Według Macieja Chmielewskiego, dyrektora działu powierzchni logistycznych i przemysłowych w CI budowa nowoczesnych powierzchni będzie się rozwijać „dopóki będzie trwał na nie popyt, a ten, póki co jest niezagrożony”.