Budowa garażu a prawo budowlane

Często zdarza się, że mieszkańcy domów jednorodzinnych, posiadając wolną przestrzeń na działce budowlanej, postanawiają wybudować garaż blaszany lub murowany. Niestety w większości przypadków budowa taka ogranicza się do wykonania robót budowlanych z pominięciem formalności prawnych, z uwagi na błędne przekonanie inwestorów o braku konieczności posiadania pozwolenia na budowę w tym zakresie.

Definicja garażu

§ 102. Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002r. nr 75 poz.690) stanowi, że garaż do przechowywania i bieżącej, niezawodowej obsługi samochodów osobowych, stanowiący samodzielny obiekt budowlany lub część innego obiektu, będący garażem zamkniętym - z pełną obudową zewnętrzną i zamykanymi otworami, bądź garażem otwartym - bez ścian zewnętrznych albo ze ścianami niepełnymi lub ażurowymi, powinien mieć:

1) wysokość w świetle konstrukcji co najmniej 2,2 m i do spodu przewodów i urządzeń instalacyjnych 2 m,

2) wjazdy lub wrota garażowe co najmniej o szerokości 2,3 m i wysokości 2 m w świetle,

3) elektryczną instalację oświetleniową,

4) zapewnioną wymianę powietrza,

5) wpusty podłogowe z syfonem i osadnikami w garażu z instalacją wodociągową lub przeciwpożarową tryskaczową, w garażu podziemnym przed wjazdem do niego oraz w garażu nadziemnym o pojemności powyżej 25 samochodów,

6) instalację przeciwpożarową, wymaganą przepisami dotyczącymi ochrony przeciwpożarowej, zabezpieczoną przed zamarzaniem.

Wyrokiem z dnia 9 września 2008 r. I FSK 907/2008 Naczelny Sąd Administracyjny doprecyzował powyższą definicję garażu poprzez określenie, że „garażem, który mógłby być pomieszczeniem przynależnym do lokalu mieszkalnego jest jedynie pomieszczenie (garaż jednostanowiskowy) spełniające dla jednego samochodu kryteria z przepisu § 102 rozporządzenia ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznym, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2002 r. Nr 75 poz. 690), a nie jest nim miejsce garażowe w garażu wielostanowiskowym, który to garaż wielostanowiskowy (a nie miejsce garażowe) spełnia ww. warunki.”

Sytuacja prawna dotycząca budowy garażu

Do budowy garażu zastosowanie ma art. 28 Prawa budowlanego traktujący o pozyskaniu pozwolenia na budowę. Wynika to z faktu braku zwolnienia wynikającego z art. 29-31 Prawa budowlanego w tym zakresie. Garaż mieści się w granicach definicji budynku, ponieważ jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Ogólna zasada, od której oczywiście są wyjątki, jest taka, że budynek – w naszym przypadku garaż - na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,

2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

W przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy, dopuszcza się sytuowanie budynku w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W zabudowie jednorodzinnej dopuszcza się:

1) sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m,

2) sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej,

3) rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary, a także nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych lub drzwiowych,

4) sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

Odległość od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie może być mniejsza niż:

1) 1,5 m do okapu, gzymsu, balkonu lub daszku nad wejściem, a także do takich części budynku jak galeria, taras, schody zewnętrzne, pochylnia lub rampa,

2) 4 m do zwróconego w stronę tej granicy otworu okiennego umieszczonego w dachu lub połaci dachowej.

Najczęstsze przypadki naruszania przepisów prawa

Najczęściej spotykanymi naruszeniami prawa w przypadku budowy garażu jest samowola budowlana oraz istotne odstępstwo od projektu w postaci niezgodnego z projektem usytuowania garażu od granicy. Niestety budowa garażu, czy to otwartego czy zamkniętego, bez prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, taktowana będzie zawsze jak samowola budowlana z wszystkimi tego konsekwencjami.

Równie często zdarzają się przypadki budowy garażu, w przypadku gęstej zabudowy jednorodzinnej, bezpośrednio w granicy lub w mniejszych niż wymagane przepisami prawnymi odległościach od granicy. Legalizacja takiej budowy nie jest możliwa z uwagi na niezgodność z warunkami technicznymi jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.