Deregulacja. Planowane ważne zmiany dotyczące Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego.
Jednym z elementów deregulacji jest wprowadzenie zmian dotyczących Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI). W dniu 25 lipca 2025 r. do Sejmu wpłynął projekt w tej sprawie, a w dniu 4 sierpnia 2025 r. został on skierowany do pierwszego czytania w komisjach. Ustawa ma wejść w życie po upływie 14 dni od dnia jej ogłoszenia. Wobec tego, że projekt zawiera jedynie trzy artykuły, jego procedowanie powinno przebiegać bardzo sprawnie.
Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne reguluje ustawa z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [dalej: upzp]. Nowelą z dnia 7 lipca 2023 r.[1] do systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego wprowadzono szczególną formę planu miejscowego – zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI).
ZPI, jak każdy plan miejscowy, musi być zgodny planem ogólnym. Warto zauważyć, że proces planistyczny podlega weryfikacji pod względem prawnym. Zgodnie z art. 28 ust. 1 upzp, istotne naruszenie zasad sporządzania planu ogólnego, istotne naruszenie trybu jego sporządzania, a także naruszenie właściwości organów w tym zakresie, powodują nieważność uchwały rady gminy w całości lub części. Rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody podlega kontroli sądowej. Rozwiązanie ustawowe jest prawidłowe, a działania nadzorcze podlegają kontroli sądowej. Trudno z jednostkowego rozstrzygnięcia nadzorczego wojewody[2], które nie zostało poddane kontroli sądowej, wywodzić daleko idące skutki, a zwłaszcza wyrażać obawę o możliwość paraliżu budowlanego.
Obecnie ZPI uzupełnia, a od 1 stycznia 2026 r. zastąpi uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, podejmowaną na podstawie tzw. specustawy mieszkaniowej.[3]
- ZPI obejmuje obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej.
- Wejście w życie ZPI powoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego tym zintegrowanym planem inwestycyjnym.
- ZPI daje gminom dużą swobodę w lokalizowaniu i realizacji inwestycji, przy czym nie muszą to być wyłącznie inwestycje mieszkaniowe.
- ZPI jest uchwalany przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron.
Nowe kompetencje gminy
Obecnie projektowana zmiana ustawy wyposaża radę gminy w kompetencję ustalania w formie uchwały, stanowiącej akt prawa miejscowego, zasad określania postanowień umów urbanistycznych. Skorzystanie z tego uprawnienia przez radę gminy ma na celu umożliwienie wprowadzenia jasnych i przewidywalnych dla obu stron regulacji dotyczących zakresu zobowiązań między gminą a inwestorem. Przyjęcie ogólnych reguł uczestnictwa inwestora w realizowaniu i finansowaniu inwestycji określanych w umowie urbanistycznej znane byłoby już na samym początku negocjacji treści danej umowy, tak żeby inwestorzy nie byli zaskakiwani na późniejszym etapie.
W projekcie dopuszczono przy tym możliwość różnego określania przez radę gminy zasad postanowień umów urbanistycznych, z uwagi – w szczególności - na rodzaj lub parametry inwestycji głównej.
W upzp szczegółowo określone zostało postępowanie po wpłynięciu wniosku o ZPI oraz procedura sporządzenia ZPI.
Załącznikiem do wniosku o uchwalenie ZPI jest projekt tego planu. Aby wniosek został przyjęty i skierowany do dalszego procedowania, załączony projekt planu musi spełniać podstawowe kryteria w zakresie jego zawartości i sposobu jego zredagowania oraz formy, jak każdy plan miejscowy.
Procedura sporządzania ZPI – co do zasady - jest zgodna z ogólnymi zasadami procedury sporządzania planu miejscowego. Przepisy pozwalają na szybkie przeprowadzenie postępowania. Rada gminy może wyrazić zgodę na przystąpienie do sporządzania planu i bezpośrednio po tym burmistrz albo prezydent miasta prowadzi negocjacje z inwestorem oraz w razie potrzeby z osobą trzecią, ustalając treść projektu umowy urbanistycznej oraz ZPI. Umożliwiono jednoczesne wystąpienia o opinie i uzgodnienia, a jeżeli wymagają tego przepisy odrębne - zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, oraz ogłoszenia o rozpoczęciu konsultacji społecznych. Ograniczono również do 14 dni termin dokonania uzgodnień i przedstawienia opinii. Konsultacje społeczne mogą trwać do 21 dni. Do 14 dni skrócono termin wprowadzania do projektu ZPI zmian wynikających z uzyskanych opinii, dokonanych uzgodnień oraz konsultacji społecznych.
W obecnym projekcie nowelizacji zawarty jest przepis pozwalający na znaczne przyspieszenie procesu sporządzania ZPI, poprzez rezygnację z wyrażania zgody przez radę gminy na przystąpienie do sporządzania ZPI. Rada gminy raz zajmować się będzie ZPI, po przedstawieniu jej przygotowanego już ZPI.
Bez zmian pozostają pozostałe elementy procedury, a w szczególności:
- Rada gminy nie może wnieść poprawek do projektu ZPI, może jednak podjąć uchwałę o zwróceniu zintegrowanego planu inwestycyjnego do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta wraz z propozycjami poprawek do umowy urbanistycznej, w tym do załącznika określającego projekt ZPI. W takim przypadku przewidziano ponowione negocjacje z inwestorem;
- do czasu zawarcia umowy urbanistycznej wójt, burmistrz albo prezydent miasta może odstąpić od negocjacji z inwestorem, o czym musi poinformować radę gminy.
----------------------------------
[1] Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1688 ze zm.).
[2] Unieważnienie przez Wojewodę Śląskiego planu ogólnego Pyskowic.
[3] Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2021 r. poz. 1538 oraz z 2023 r. poz. 553 i 803).
Autorzy:
Zbigniew Cieślak, Radca Prawny w Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy
