Polska i Świat

Wrzesień 14, 2026

Osiedla społeczne okiem architektów

Osiedle TBS | Poznań | projekt: 22ARCHITEKCI

Być może budownictwo społeczne, zamiast nadrabiać zaległości, zaczyna w niektórych obszarach wyznaczać standardy. Aleksandra Zubelewicz i Maciej Kowalczyk z 22ARCHITEKCI opowiadają o zmianie myślenia o osiedlach społecznych - od doświadczeń Nowego Nikiszowca w Katowicach po zwycięskie projekty TBS w Poznaniu i Szczecinie.

Punktem wyjścia do rozmowy są dwa zwycięskie konkursy na nowe osiedla TBS w Poznaniu i Szczecinie oraz doświadczenia zdobyte przy realizacji Nowego Nikiszowca w Katowicach. Architekci opowiadają o tym, jak zmienia się podejście do budownictwa społecznego - od projektowania samych budynków do tworzenia trwałych, dobrze funkcjonujących miejsc do życia. W rozmowie poruszają kwestie jakości mieszkań, projektowania przestrzeni wspólnych, zieleni, długoterminowego myślenia inwestorów publicznych oraz tego, czego sami uczą się, wracając po latach do swoich realizacji.

Osiedle TBS | Poznań | projekt: 22ARCHITEKCI

Osiedle TBS | Szczecin | projekt: 22ARCHITEKCI

Katowice | Nowy Nikiszowiec | projekt: 22ARCHITEKCI

Przez lata budownictwo społeczne w Polsce miało przede wszystkim odpowiadać na podstawowe potrzeby i mieścić się w określonym budżecie. Co zmienia się w tym myśleniu?

Maciej Kowalczyk, architekt i współtwórca 22ARCHITEKCI: Przede wszystkim oszczędność coraz rzadziej oznacza zejście do minimum. Oczywiście budownictwo społeczne nadal musi być racjonalne ekonomicznie, ale coraz częściej chodzi raczej o świadome rozłożenie środków i inwestowanie tam, gdzie rzeczywiście przekłada się to na jakość życia mieszkańców.

Aleksandra Zubelewicz, architektka i współtwórczyni 22ARCHITEKCI: Nie potrzeba fajerwerków ani luksusowych materiałów. Większą wartość może mieć dobre otoczenie budynków, zieleń, przestrzenie wspólne czy rozwiązania, które obniżą późniejsze koszty utrzymania. Co ciekawe, ta racjonalność dotyczy także samych mieszkań. Publiczny inwestor ma zwykle konkretne wymagania dotyczące ich struktury i układów, a jednocześnie nie działa pod tak silną presją maksymalizacji powierzchni sprzedażowej. Dlatego mieszkania społeczne bywają bardziej funkcjonalne niż część lokali deweloperskich.

Tę zmianę widać chyba także w waszych ostatnich projektach. Niedawno wygraliście konkursy na dwa duże osiedla TBS - w Szczecinie i Poznaniu. Czy inwestorzy publiczni dają dziś architektom więcej przestrzeni do szukania rozwiązań wykraczających poza czyste minimum?

MK: Mamy poczucie, że inwestor publiczny coraz częściej ufa projektantom i dopuszcza rozwiązania, które w typowym projekcie deweloperskim mogłyby nie powstać. Oczywiście pieniądze nadal są bardzo ważne, ale nie determinują całego procesu.

AZ: Istotne jest też to, że TBS pozostaje właścicielem i zarządcą budynków. Nie sprzedaje mieszkań i nie znika z inwestycji. Dlatego ma większą motywację, by myśleć długoterminowo: o trwałości, kosztach eksploatacji, jakości przestrzeni i codziennym funkcjonowaniu mieszkańców.

Osiedle TBS | Poznań | projekt: 22ARCHITEKCI

Macie też punkt odniesienia sprzed kilku lat - Nowy Nikiszowiec to wasz pierwszy duży projekt budownictwa społecznego. Gdy porównujecie tamten proces z dzisiejszymi konkursami TBS, co zmieniło się w oczekiwaniach wobec takich osiedli?

MK: Nowy Nikiszowiec rzeczywiście dobrze pokazuje skalę zmiany. Już wtedy kwestie środowiskowe były obecne, ale dziś oczekiwania są znacznie bardziej rozbudowane. W Poznaniu i Szczecinie pojawiają się konkretne wymagania dotyczące retencji, zieleni, energooszczędności czy przygotowania inwestycji na przyszłe standardy.

AZ: Duża zmiana dotyczy też funkcji społecznych. W Nowym Nikiszowcu projektowaliśmy lokale usługowe, ale nie było jeszcze tak silnego oczekiwania, by tworzyć przestrzenie przeznaczone specjalnie do integracji mieszkańców. Dziś coraz częściej pojawiają się miejsca wspólne, centra aktywności czy funkcje odpowiadające na potrzeby różnych grup mieszkańców. Osiedle przestaje być po prostu zbiorem mieszkań uzupełnionych o komercyjne usługi.

W obu zwycięskich projektach ważną rolę odgrywają dziedzińce, miejsca spotkań i tereny rekreacyjne. W Szczecinie pojawia się nawet Centrum Aktywności Międzypokoleniowej. Jak projektować takie przestrzenie, żeby rzeczywiście sprzyjały budowaniu relacji?

MK: Nie możemy zaprojektować wspólnoty ani zmusić ludzi, żeby się polubili. Możemy jednak stworzyć warunki, które sprzyjają spotkaniom.
Ogromne znaczenie ma skala. Inaczej funkcjonuje budynek, w którym na jednej klatce mieszka kilkanaście rodzin, a inaczej taki, gdzie jeden korytarz obsługuje setki mieszkań. W mniejszej grupie ludzie zaczynają się rozpoznawać, maleje anonimowość.
Dlatego w dużych osiedlach staramy się tworzyć mniejsze jednostki sąsiedzkie. To mogą być niewielkie klatki, grupy budynków czy dziedzińce współdzielone przez mniejszą grupę mieszkańców. Dzięki temu nawet duże osiedle może zachować bardziej sąsiedzką skalę.

To są założenia projektowe, ich prawdziwym testem jest codzienne życie. Wracacie po latach do swoich realizacji, żeby sprawdzić, co rzeczywiście działa?

AZ: Tak, choć na razie robimy to trochę partyzancko. Po pewnym czasie wróciliśmy na Nowy Nikiszowiec i po prostu pytaliśmy spotkanych mieszkańców, jak im się żyje, co się sprawdza, a co nie. To bardzo cenne doświadczenie, bo pozwala skonfrontować projektowe założenia z codziennym użytkowaniem.
Chcielibyśmy, żeby w budownictwie społecznym powstał szerszy system takich analiz. Dziś wiele pracowni i inwestorów uczy się przede wszystkim na własnych realizacjach. Tymczasem wiedza o tym, które rozwiązania sprawdzają się po kilku latach, powinna być gromadzona i przekazywana dalej. Zwłaszcza że TBS-y mają do tego świetne warunki – pozostają właścicielami budynków i mogą obserwować ich funkcjonowanie przez lata.

Nowy Nikiszowiec oraz projekty w Poznaniu i Szczecinie to osiedla projektowane w zupełnie różnych warunkach. Jak lokalny kontekst wpłynął na przyjęte rozwiązania?

MK: Nie chcemy tworzyć jednego modelu osiedla i przenosić go z działki na działkę. W Nowym Nikiszowcu punktem odniesienia był historyczny Nikiszowiec. Wpłynął na układ urbanistyczny, materiały i kolorystykę.
W Poznaniu najważniejsza okazała się istniejąca zieleń i charakter terenu porośniętego spontanicznie rozwijającą się roślinnością. Z kolei w Szczecinie kluczowe były ukształtowanie terenu, skarpy i sposób, w jaki po działce przepływa woda. Za każdym razem zaczynamy więc od pytania: co już tutaj jest i co warto zachować?

W Poznaniu zdecydowaliście się zachować dużą część spontanicznie rozwijającej się roślinności, określanej jako czwarta przyroda. Co sprawia, że pozornie nieuporządkowany teren staje się dziś wartością, a nie przeszkodą dla inwestycji?

MK: Jeszcze kilkanaście lat temu wiele takich terenów automatycznie nazywano nieużytkami. Dziś coraz częściej widzimy, że nie są „puste”. Na obszarach pozostawionych przez dłuższy czas bez ingerencji powstają całe ekosystemy, rosną drzewa, pojawiają się różne gatunki roślin i zwierząt.

AZ: Zmiana polega też na tym, że nie próbujemy za wszelką cenę zastępować istniejącej zieleni czymś nowym tylko dlatego, że będzie bardziej uporządkowane albo łatwiej wpisze się w estetyczną wizję osiedla. Zaczynamy dostrzegać wartość w przyrodzie, która rozwija się bez naszego udziału - nawet jeśli nie odpowiada tradycyjnemu wyobrażeniu o „urządzonej” zieleni.

Brzmi to jak odwrócenie tradycyjnej kolejności: nie budynki, a potem zieleń, tylko najpierw rozpoznanie terenu. Jak to zmienia proces projektowy?

MK: Kiedyś proces wyglądał tak: najpierw powstawała koncepcja architektoniczna, później wykonywano inwentaryzację drzewostanu i próbowano dopasować zieleń do gotowego projektu. Dziś staramy się działać odwrotnie. Przy projektach TBS współpracujemy z architektką krajobrazu Joanną Rayss już na wczesnym etapie. Najpierw sprawdzamy, co warto zachować, analizujemy warunki gruntowe i gospodarkę wodą, a dopiero do tej wiedzy dostosowujemy architekturę.

AZ: To zasadnicza zmiana. Architekt krajobrazu nie jest osobą, która na końcu dodaje zieleń do projektu. Jest partnerem uczestniczącym w podejmowaniu podstawowych decyzji.

W obu nowych projektach ważną rolę odgrywa również woda – retencja, ogrody deszczowe, błękitno-zielona infrastruktura. To wciąż rozwiązania dodatkowe czy już niezbędny element odpowiedzialnego projektowania?

AZ: Dla nas są standardem, choć trudno powiedzieć, że tak jest wszędzie. Powodów jest kilka. Zatrzymanie wody na działce pomaga utrzymać lokalny ekosystem, ale ma też znaczenie infrastrukturalne. Miejskie sieci często nie są w stanie przejąć ogromnej ilości wody podczas deszczy nawalnych.

MK: Jest też argument ekonomiczny. Odprowadzanie wód opadowych do sieci kosztuje. Jeśli TBS pozostaje właścicielem budynków i będzie nimi zarządzał przez lata, inwestycja w retencję może oznaczać niższe koszty eksploatacji. Rozwiązanie środowiskowe okazuje się więc jednocześnie racjonalne finansowo.

Osiedle TBS | Szczecin | projekt: 22ARCHITEKCI

Czy możemy więc mówić o nowym modelu osiedla społecznego?

AZ: Nie jesteśmy pewni, czy jest on całkiem nowy. Być może bardziej wracamy do sprawdzonych rozwiązań, które znamy od dawna, ale na pewien czas o nich zapomnieliśmy.
Potrzeba kontaktu z sąsiadami, zieleni, usług, przestrzeni wspólnych czy poczucia przynależności nie pojawiła się przecież w ostatnich latach. Dziś odkrywamy te wartości na nowo, choć mamy inne narzędzia i mierzymy się z nowymi wyzwaniami: zmianami klimatycznymi, retencją czy ograniczeniem mobilności.

MK: Jednocześnie musimy mieć świadomość, że nie jesteśmy w stanie przewidzieć przyszłości. Zmienia się struktura wieku mieszkańców, modele pracy i potrzeby rodzin, dlatego osiedla powinny być projektowane możliwie elastycznie. Przestrzeń, która dziś pełni jedną funkcję, za kilkanaście lat może być potrzebna do czegoś zupełnie innego.

Katowice | Nowy Nikiszowiec | projekt: 22ARCHITEKCI

Co powinno zmienić się w polskim budownictwie społecznym w ciągu najbliższych dziesięciu lat?

MK: Jednym z największych problemów jest sposób, w jaki wciąż myślimy o samochodach. Budownictwo społeczne powinno ograniczać liczbę miejsc postojowych do racjonalnego minimum. Jego podstawowym zadaniem jest zapewnianie mieszkań, a nie finansowanie rozbudowanej infrastruktury parkingowej.
Druga rzecz to lokalizacja. Dobrze byłoby, gdyby inwestycje TBS częściej powstawały w istniejącej tkance miasta, a nie tylko na peryferiach, gdzie łatwiej znaleźć tańszy grunt.

AZ: Widzimy jednak wiele pozytywnych zmian. Coraz więcej TBS-ów korzysta z konkursów architektonicznych i świadomie poszukuje jakości. Poszczególne towarzystwa obserwują się nawzajem i w pewnym sensie wzajemnie podnoszą sobie poprzeczkę. Jeśli dobre rozwiązania pojawiają się w Szczecinie czy Poznaniu, stają się punktem odniesienia także dla innych inwestorów.
Co ciekawe, ta zmiana zaczyna wpływać również na rynek deweloperski. Funkcje społeczne czy wysokiej jakości przestrzenie wspólne coraz częściej pojawiają się w inwestycjach komercyjnych. Być może więc budownictwo społeczne, zamiast jedynie nadrabiać zaległości, zaczyna w niektórych obszarach wyznaczać standardy.

Tagi: osiedla społeczne projektowanie architektoniczne architektura osiedla TBS