Na rynku brakuje ok. 500 tys. dostępnych cenowo mieszkań

Ze względu na wysokie stopy procentowe i trudne otoczenie gospodarcze kredyt na własne mieszkanie jest w tej chwili rozwiązaniem dostępnym tylko dla nielicznych. Na dodatek wiąże się ono ze zobowiązaniem na kilkadziesiąt lat. Mimo to wielu Polaków nie widzi innej alternatywy znalezienia własnego lokum. W krajach Europy Zachodniej często jest nią mieszkalnictwo społeczne. Korzystają z niego osoby i rodziny, których nie stać na własne cztery kąty albo płacenie wysokiego czynszu najmu na rynkowych zasadach. – Gdyby rozwój tego sektora w Polsce przyspieszył, odbyłoby się to z korzyścią zwłaszcza dla młodych ludzi – podkreśla Grzegorz Gajda, ekspert Europejskiego Banku Inwestycyjnego. I dodaje, że są środki na finansowanie takich inwestycji.

– Dostępne cenowo mieszkania najlepiej finansować długoterminowymi kredytami bankowymi, co widać na przykładzie Europy Zachodniej. Europejski Bank Inwestycyjny finansuje od 1 do 3 mld euro projektów mieszkaniowych w całej Unii Europejskiej, w tym też w Polsce, i są to długoterminowe kredyty do 40 lat, o bardzo niskiej stawce, ponieważ ten sektor jest obarczony niskim ryzykiem. Dzięki temu mieszkania można budować, eksploatować i oferować mieszkańcom po naprawdę niskich stawkach – mówi agencji Newseria Biznes Grzegorz Gajda, specjalista ds. rozwoju miast w Europejskim Banku Inwestycyjnym.

Jak wskazuje, w Europie Zachodniej – szczególnie w takich krajach jak Niemcy, Francja czy Holandia – każdego roku buduje się dziesiątki tysięcy przystępnych cenowo mieszkań. Dzięki temu podaż nadąża za popytem i stawka najmu, którą trzeba płacić za taki lokal, utrzymuje się na poziomie akceptowalnym dla najemców. 

– W Polsce ten sektor na razie się rozwija. Gdyby jego rozwój przyspieszył, odbyłoby się to z korzyścią zwłaszcza dla młodych ludzi, którzy przyjeżdżają do dużych miast za pracą i jeżeli nie mają tam członka rodziny, który może im udostępnić mieszkanie, są skazani na wynajem na rynku prywatnym. Gdyby mogli dostać przystępne cenowo mieszkanie, to byłoby dla nich wybawieniem. Jednak w Polsce cały czas mała jest skala takiej działalności, więcej mieszkań jest wyprzedawanych albo wyłączanych z użytku z uwagi na zły stan techniczny, niż buduje się nowych. Dlatego, pomimo wszystkich działających obecnie programów, liczba mieszkań na rynku cały czas się zmniejsza i to jest duży problem – mówi Grzegorz Gajda w wywiadzie przeprowadzonym podczas Forum Mieszkaniowego.

Jak podaje Fundacja Habitat for Humanity, w strukturze własnościowej nieruchomości w Polsce mieszkania prywatne przeważają nad tymi, które są przeznaczone na wynajem. Potwierdza to też raport opublikowany w 2020 roku przez ówczesne Ministerstwo Rozwoju („Stan mieszkalnictwa w Polsce”), z którego wynika, że aż 84 proc. Polaków zamieszkuje w mieszkaniach własnościowych. Pozostałe 16 proc. zajmuje lokale wynajmowane. W innych krajach Europy odsetek mieszkań na wynajem jest dużo wyższy, sięgając nawet 50–60 proc. Sprawnie działa tam mieszkalnictwo społeczne, polegające na tworzeniu nowych inwestycji skierowanych bezpośrednio pod wynajem, przy wsparciu władz publicznych. Inwestorzy w fazie budowy takich mieszkań mogą się ubiegać o specjalne dotacje do kosztów realizacji, preferencyjne kredyty albo ulgi podatkowe. Następnie władze wpływają na wysokość czynszu tak, aby był na niższym poziomie niż czynsze mieszkań na rynku prywatnym.

– Mieszkalnictwo społeczne na Zachodzie najczęściej jest budowane przez spółki miejskie i przedsiębiorstwa mieszkaniowe, których właścicielami jest miasto. Ich celem jest budowa mieszkań dostępnych cenowo i wynajem za stawkę dostępną dla najemców, która nie jest ustalona przez rynek, ale w drodze decyzji politycznej, np. przez radę miasta. Ona ustala odpowiednie stawki w zależności od dochodu, który dana osoba posiada. Dzięki temu te mieszkania są dostępne, ludzie są w stanie ten czynsz opłacać i czuć się bezpiecznie – mówi specjalista ds. rozwoju miast w Europejskim Banku Inwestycyjnym. – W Polsce największym ryzykiem dla osób, które wynajmują mieszkanie na rynku, jest możliwość eksmisji. Ludzie się tego boją, dlatego są tak bardzo przywiązani do idei posiadania własnego mieszkania. Bezpieczeństwo wynajmu jest kluczowe do tego, żeby ten system w Polsce zadziałał.

Kolejny problem to brak dostępnych zasobów mieszkaniowych. Na koniec 2019 roku Ministerstwo Rozwoju szacowało deficyt mieszkaniowy na 641 tys. mieszkań, co oznaczało, że ok. 4,5 proc. gospodarstw domowych w Polsce zamieszkiwało niesamodzielnie. Ponad 45 proc. młodych (25–34 lata) mieszkało wspólnie z rodzicami, przy unijnej średniej na poziomie niecałych 29 proc.

Polskie statystyki dotyczące nasycenia mieszkaniami należą do najgorszych na Starym Kontynencie. Jak wynika z danych GUS i OECD przytaczanych przez ekspertów Banku PKO BP („Puls Nieruchomości: dekada szybkiej odnowy zasobu mieszkaniowego”), w 2021 roku na każdy 1 tys. mieszkańców w Polsce przypadało ok. 400 lokali, a niższy wskaźnik był tylko w Słowacji i na Islandii. Średnia dla UE wynosiła 495 mieszkań i ten poziom w ubiegłym roku przekroczyło w Polsce 13 powiatów (na 380).

Problemem jest także to, że dostępne cenowo mieszkania często mają nieodpowiedni standard, nie spełniają norm budowlanych albo są przeludnione.

– Niezbędne rozwiązania systemowe, które należałoby wprowadzić w Polsce, można podzielić na dwie kategorie. Pierwsze to stworzenie długoterminowego mechanizmu finansowania takich przystępnych cenowo mieszkań na wynajem w oparciu o bank BGK, który już dzisiaj finansuje projekty budownictwa społecznego i komunalnego różnymi mechanizmami. I powinien dalej to robić, ale skala tej działalności powinna wzrosnąć kilkukrotnie – mówi Grzegorz Gajda. – Oprócz tego miasta powinny otrzymać pomoc i wyższe wsparcie finansowe niż to, które funkcjonuje obecnie, a przede wszystkim wsparcie organizacyjne, żeby tworzyć odpowiednie jednostki do realizacji takich projektów mieszkaniowych.

Z badań przeprowadzonych przez ARC Rynek i Opinia dla Fundacji Habitat for Humanity wynika, że brak dostępnych cenowo mieszkań to jeden z największych problemów społecznych, który pociąga za sobą kolejne – Polacy emigrują albo nie są w stanie się usamodzielnić i odkładają decyzję o założeniu rodziny czy posiadaniu dzieci. W ogólnopolskim badaniu opinii publicznej, przeprowadzonym w 2020 roku, 32 proc. Polaków wskazało brak mieszkania lub złe warunki mieszkaniowe jako jeden z najistotniejszych dla nich problemów. W tym samym badaniu 67 proc. Polek i Polaków odpowiedziało, że uzależnia decyzje życiowe – takie jak powiększenie rodziny (26 proc.), zmiana pracy (24 proc.), ślub (17 proc.) czy rozwód (6 proc.) – od stabilności swojej sytuacji mieszkaniowej. 

Wśród działań niezbędnych do podjęcia przez władze publiczne, które mogłyby poprawić obecną sytuację, Polacy wskazywali przede wszystkim preferencje dotyczące budowy i remontów gminnych zasobów mieszkaniowych (50 proc.) oraz budowę mieszkań o umiarkowanym czynszu z możliwością wykupu (46 proc.). Na trzecim miejscu znalazła się budowa mieszkań na wynajem dostępnych dla wszystkich obywateli bez możliwości wykupu (36 proc.).