PINK: Budynki wielofunkcyjne sposobem na dywersyfikację ryzyka?

Rozwój projektów wielofunkcyjnych jest bez wątpienia jednym z kluczowych elementów kształtujących polski sektor nieruchomości. Szybkie tempo życia Polaków, nasze rosnące potrzeby zakupowe, a także poszukiwanie wygody wpływają na decyzje inwestycyjne deweloperów aktywnych na największych biurowych, mieszkaniowych i handlowych rynkach w Polsce. Według danych JLL, podaż powierzchni komercyjnej w nowoczesnych obiektach wielofunkcyjnych (tzw. mixed-use) w Polsce przekroczyła 1 mln mkw., z czego ponad połowa została oddana do użytkowania w ciągu ostatnich 5 lat.

Rosnąca popularność inwestycji mixed-use została dodatkowo wzmocnione przez pandemię. Większa koncentracja na zdrowiu, czy zyskujący na sile trend lokalności sprawiają, że wszystkie najważniejsze funkcje, jakie oferuje nam miasto, chcemy mieć na wyciągnięcie ręki. Jednak tego typu projekty to nie tylko odpowiedź na zmieniający się styl życia Polaków, ale też ważny element strategii biznesowych deweloperów i inwestorów, które są nacelowane na osiągnięcie odporności biznesowej w długim horyzoncie czasowym. Warto zwrócić uwagę na fakt, że w segmencie mixed-use jednymi z najbardziej aktywnych inwestorów są polskie firmy lub ze znaczącym udziałem polskiego kapitału, tacy jak Capital Park, Cavatina czy Echo Investment.
Odchodzenie od monofunkcyjnych dzielnic miast na rzecz zróżnicowanych, wielofunkcyjnych kwartałów oraz projektów miastotwórczych było widoczne jeszcze przed pojawieniem się COVID-19 i tak jak w przypadku innych trendów, również on przybrał na sile w miarę rozprzestrzeniania się pandemii. Kurczące się zasoby atrakcyjnych gruntów inwestycyjnych pod praktycznie każdy typ nieruchomości, skłania deweloperów, zwłaszcza tych działających w kilku segmentach jednocześnie, do realizacji złożonych inwestycji zaspokajających popyt ze strony różnych grup najemców. Co więcej, projekty wielofunkcyjne pozwalają na dywersyfikację ryzyka i dość płynne nawigowanie w czasach niepewności rynkowej, z którą mierzymy się aktualnie. Nieruchomości mixed-use przekładają się na szybszą komercjalizację części biurowych projektów i zapewniają stały poziom przychodów z tytułu czynszów bez względu na koniunkturę. Znajduje to odzwierciedlenie w planach deweloperów. Według prognoz JLL, w ciągu najbliższych 5 lat podaż powierzchni w projektach wielofunkcyjnych w Polsce może ulec podwojeniu - tłumaczy Agnieszka Jachowicz, Członek Zarządu, Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych (PINK).

Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych PINK zapytała swoich członków o perspektywy rozwoju dla projektów mixed-use w Polsce:

Marcin Juszczyk, Członek Zarządu, CFO/CIO w Grupie Capital Park:
W naszej strategii inwestycyjnej stawiamy na projekty wielofunkcyjne i miastotwórcze, a doświadczenia, które zbieramy w związku z pandemią tylko nas w tym utwierdzają. Royal Wilanów to typowy przykład projektu mixed-use, który świetnie poradził sobie w tym trudnym czasie. Po pierwszej fali szybko się podniósł, a do drugiej był już dobrze przygotowany. Mocno zróżnicowany mix funkcji i silna dywersyfikacja wynajmowanej powierzchni to najmocniejsze strony takiego obiektu. Żaden najemca nie przekracza więcej niż 7% przychodów, a poziom komercjalizacji utrzymuje się na poziomie 97%. Nawet w trakcie pandemii podpisujemy nowe umowy najmu i zwiększamy przychody z czynszów. W tym przypadku duże znaczenie ma lokalizacja budynku na granicy miasta, poza ścisłym centrum oraz w otoczeniu tzw. sypialni, która zyskała na znaczeniu ze względu na konieczność pozostawania w swoim miejscu zamieszkania. Między innymi z tego powodu po zniesieniu obostrzeń dla branży gastronomicznej i otwarciu restauracji ich ogródki w Royal Wilanów szybko się zapełniły, a niektórzy najemcy notowali rekordowe obroty, podczas gdy w tradycyjnych obiektach w dzielnicach biurowych lokale gastronomiczne jeszcze długo pozostaną puste.

Drugim przykładem w naszym portfolio jest Fabryka Norblina. Poziom komercjalizacji w części biurowej przekroczył 70%, a w części retailowej 55%. Dbamy o optymalne zróżnicowanie funkcji tego miejsca pod kątem jego przyszłych pracowników, ale też lokalnej społeczności dynamicznie zmieniającej się dzielnicy Wola. Na atrakcyjność projektu wśród najemców ma wpływ jego niebywała historia i połączenie tkanki historycznej z nową architekturą, a także właśnie wszechstronna oferta, w której znajdą się m.in. butikowe kino, pierwsza w Polsce digitalowa galeria sztuki, kultowy eko-targ BioBazar, foodhall z ponad 30 konceptami gastronomicznymi czy otwarte muzeum, upamiętniające dzieje Fabryki i jej terenu. To właśnie dzięki temu udało nam się m.in. zachęcić lidera rynku e-commerce – firmę Allegro, do przeniesienia tutaj swojej warszawskiej siedziby.

Wszystkie te czynniki – lokalizacja, wielofunkcyjność, dywersyfikacja najemców, bliskość osiedli mieszkaniowych, a także kreowanie przestrzeni miejskich dla lokalnych społeczności – powodują, że takie obiekty niezależnie od czasu i sytuacji na rynku mają stabilne przychody.  Być może są większym wyzwaniem analitycznym dla potencjalnych inwestorów, ale w naszej ocenie znacznie mniej ryzykowne od obiektów monofunkcyjnych, co jest szczególnie zauważalne, analizując wpływ obecnej pandemii na ich funkcjonowanie.

Rafał Malarz, Prezes Zarządu, Cavatina Holding
Przyszłością̨ polskich miast oraz sektora nieruchomości są wielofunkcyjne inwestycje. W portfolio Grupy Cavatina już teraz są trzy takie projekty: Quorum we Wrocławiu, Global Office Park w Katowicach oraz Widzewska Manufaktura w Łodzi, które dostarczą na rynek ok. 175 tys. mkw. GLA i przeszło 1,5 tys. mieszkań na wynajem, a w 2021 roku będziemy realizować kolejne, o zróżnicowanych funkcjach, dostosowane do potrzeb użytkowników – najemców oraz lokalnych społeczności.

Tego typu miastotwórcze projekty, biorące pod uwagę specyfikę miejsca i otoczenia, najlepiej odpowiadają dziś na zmieniające się oczekiwania mieszkańców polskich miast. A elastyczność to ważny atut w dzisiejszym świecie. Szczególnie w dużych miastach coraz bardziej liczy się możliwość organizacji życia tak, aby uniknąć marnowania czasu na przejazdy – popularna staje się idea 15-minute city, zgodnie z którą większość swoich codziennych potrzeb można zaspokoić w niewielkim zasięgu od domu. Dlatego nie chodzi jedynie o łączenie funkcji mieszkaniowych i biurowych, ale stworzenie także przestrzeni do spędzania wolnego czasu, ośrodków kultury, usług i innych, oczywiście w zależności od lokalnych uwarunkowań. W efekcie, w dobrze zbalansowanych obiektach, bliskość biur i, jak w naszym przypadku, mieszkań na wynajem podnosi ich wartość.Warto też zauważyć, że segment mieszkań na wynajem, którym zajmuje się Resi Capital, spółka w ramach grupy kapitałowej, pomoże realizować inwestycje zróżnicowane w funkcjach oraz w źródłach dochodu. Dodatkowo miniony rok pokazał duże zainteresowanie inwestowaniem w ten dopiero rozwijający się u nas segment. W Polsce najem instytucjonalny to zaledwie ok. 4–5 proc. rynku. Globalnie jest to ponad 25 proc. Tylko do końca 2022 r. w ramach grupy kapitałowej będziemy mieć bazę 2200 takich lokali.

W Cavatina Holding myślimy też szerzej, wychodząc poza koncentrację tylko na biznesie – staramy się także pozytywnie wpływać na zachodzące zmiany społeczne i wspierać wielopłaszczyznowy rozwój miast. Przykładem jest tu nasza inicjatywa stworzenia w ramach Cavatina Hall w Bielsku-Białej we współpracy pierwszej w regionie sali koncertowej światowej klasy, która pomieści blisko 1000 gości. W obiekcie tworzymy także profesjonalne studio realizacyjno-nagraniowe. Naszym celem jest zapewnienie lokalnej społeczności możliwości obcowania z najlepszą muzyką wykonywaną na żywo przez uznanych artystów z całego świata, czym zajmie się fundacja Fiducia.

Nicklas Lindberg, Prezes Echo Investment
Jednym z głównych założeń naszej strategii jest tworzenie dużych, wielofunkcyjnych, miejskich projektów – tzw. „destinations”. Realizujemy całe kwartały, jak np. Browary Warszawskie czy łódzka Fuzja, gdzie łączy się powierzchnia biurowa, mieszkalna i handlowo-usługowa z otwartymi, zielonymi przestrzeniami publicznymi. Ponieważ cykle koniunkturalne dla różnych sektorów są zwykle inne, kiedy jeden przechodzi przez turbulencje, to inne radzą sobie lepiej. Dzięki temu projekty „destination” są najbardziej odporne na zmiany rynkowe i jako całość pozostają stabilne. Przewidując zmienne tendencje na rynku nieruchomości, wykorzystujemy nasze kompetencje w głównych sektorach oraz inwestujemy w nowe, perspektywiczne biznesy, jak np. mieszkania na wynajem czy biura serwisowane, które dopełniają nasze wielofunkcyjne projekty. Potencjał „destinations” dostrzegają także inni, czego dowodem jest decyzja Fujitsu o konsolidacji łódzkich biur i przeniesieniu się do Fuzji czy wybór Browarów Warszawskich na debiut restauratorski Roberta Lewandowskiego. Pandemia zwiększyła naszą koncentrację na dywersyfikacji strategii z naciskiem na rozwój naszego biznesu mieszkaniowego, a miastotwórcze projekty Echo Investment odpowiadają na wyzwania jakie stworzyła. Są to miejsca, gdzie przez cały dzień obecność ludzi jest równomiernie rozłożona, nie ma momentów kumulacji, a układ budynków jest tak zaprojektowany, by pozostawić jak najwięcej otwartych, zielonych przestrzeni, które gwarantują dostęp do naturalnego światła i swobodny przepływ użytkowników i odwiedzających.