Budowa domu na wąskiej działce

Kwestie prawne dotyczące budowy domu na działce o szerokości mniejszej niż 16 metrów.

Normy podstawowe odległości od granicy

Odległości, w jakich można sytuować obiekty budowlane od granicy z działką sąsiednią określają przepisy § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75 poz. 690).

Co do zasady, budynki sytuuje się na działce budowlanej od granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości:

• nie mniejszej niż 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy lub
• w odległości nie mniejszej niż 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Budowa na działce węższej niż 16 metrów

Od zasad ogólnych wymienione wyżej warunki techniczne przewidują odstępstwa przy zachowaniu określonych wymogów. §12 ust. 3 przewiduje możliwość sytuowania w zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż 3 m, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m.

Należy podkreślić, że odstępstwa od norm ogólnych warunków technicznych dotyczą wyłącznie sytuacji zabudowy jednorodzinnej i ścian budynków bez otworów okiennych, jednak dopuszczają możliwość budowy takiego budynku od granicy do granicy.

Przepisy te mają jednak charakter norm bezwzględnie obowiązujących, co oznacza, iż możliwość budowy w lub przy granicy przy spełnieniu powyższych warunków nie zależy od uznania organu administracji architektoniczno - budowlanej i dyktowane nimi zasady muszą znaleźć zastosowanie na etapie sporządzania projektu budowlanego dołączanego do wniosku o pozwolenie na budowę.

Warto zauważyć, że na mocy poprzednio obowiązującego rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. (t.jedn.: Dz. U. 1999 r. nr 15 poz. 140) wymagana była dodatkowo pisemna zgoda jej właściciela. Aktualne przepisy takiego warunku nie stawiają.

Zdaniem judykatury, które podziela wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 stycznia 2008 r., sygn. akt VIII SA/Wa 595/2007 „O spełnieniu przesłanek ustanowionych w § 12 rozporządzenia, a tym samym o dopuszczalności sytuowania budynków przy granicy działki w przypadkach przewidzianych w tym przepisie orzeka samodzielnie organ administracji publicznej właściwy do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. To zaś oznacza, iż w zakresie uregulowanym w § 12 Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie stosuje się art. 9 ustawy Prawo budowlane.”

Zgodnie z art. 9 Prawa budowlanego ustawodawca przewidział możliwość odstąpienia od nakazów zawartych w warunkach technicznych w przypadkach szczególnie uzasadnionych. Jednakże kwestia dopuszczalności usytuowania budynku w odległościach mniejszych niż ogólnie przyjęte należy do uznania organu architektonicznego w ramach możliwych odstępstw przewidzianych w samych warunkach technicznych. Oznacza to, że organ uznaje o lokalizacji w ramach ustalonych przepisów.

Objęcie obszarem oddziaływania

Usytuowanie budynku na działce budowlanej w wyżej określony sposób powoduje objęcie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

Przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu.

W takich okolicznościach stronami w sprawach pozwolenia na budowę będą oprócz inwestora, właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości położonych w zasięgu takiego oddziaływania inwestycji, które ma określony wpływ na nieruchomości w otoczeniu tej inwestycji. Nie ma przy tym znaczenia sąsiedztwo ani to czy jest ono bezpośrednie, gdyż obszar oddziaływania obiektu może obejmować tereny dalej położone.

Organ ustalając obszar oddziaływania projektowanego obiektu budowlanego winien ustalić, który przepis prawa materialnego uzasadnia uznanie działki sąsiedniej jako objętej wpływem inwestycji i powoduje konieczność umieszczenia jej w obszarze oddziaływania obiektu.

W wyroku z dnia 3 grudnia 2008 r., sygn. akt II SA/Łd 356/2008 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi wypowiedział się w ten sposób, że „W postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę, ocenie podlega bowiem przede wszystkim okoliczność, czy dochodzi lub czy może dojść do naruszenia interesu osób trzecich, a więc interesu właścicieli sąsiednich nieruchomości, w aspekcie dopuszczalności tej zabudowy i ewentualnego naruszenia norm i warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki. Relacje sąsiedzkie aktualne czy przyszłe nie należą, jak wspomniano, do sfery objętej regulacją prawa administracyjnego.”