Podstawy umowy o wykonanie usług architektonicznych

Umowa o wykonanie projektu budowlanego powinna zawierać następujące podstawowe uregulowania:

- określenie stron umowy, czyli wykonawcę (architekta) i zamawiającego (inwestora),

- zakres czynności architekta,

- zasady odpowiedzialności,

- uregulowania dotyczące podwykonawców,

- terminy realizacji umowy,

- wynagrodzenie,

- prawa autorskie,

- ubezpieczenie architekta,

- zasady ochrony informacji pozyskanych w trakcie realizacji umowy,

- zasady rozwiązania umowy.

Cel i zakres czynności architekta

Architekt, po uzyskaniu niezbędnych informacji od zamawiającego, powinien ustalić zakres czynności niezbędnych dla pełnej realizacji przedmiotu zamówienia, z uwzględnieniem wymagań klienta i zasad wykonywania zawodu. Tak ustalony zakres usług wiąże strony na czas obowiązywania umowy w ten sposób, że architekt nie może rozszerzać zakresu swych usług, poza niezbędny do realizacji przedmiotu zamówienia, jeśli wiąże to z dodatkowym wynagrodzeniem, bez zgody zamawiającego, natomiast architekt nie może ograniczać zakresu usług, niezbędnego dla realizacji przedmiotu zamówienia.

Podział odpowiedzialności klient – architekt

Odpowiedzialność architekta obejmuje przede wszystkim:

• informowanie zamawiającego o postępach prac oraz o wszelkich istotnych okolicznościach, jakie mogą mieć wpływ na wykonanie usługi lub realizację projektu,
• świadczenie usług zgodnie z umową, sztuką budowlaną i przepisami prawa, w sposób kompletny i rzetelny, terminowo
• zapewnienie nadzoru autorskiego nad realizacją inwestycji.

Zamawiający jest przede wszystkim odpowiedzialny za:

• zdefiniowanie celu i przedmiotu inwestycji,
• terminowe dostarczenie kompletnych, umownie uzgodnionych danych wyjściowych niezbędnych do wykonania usługi,
• terminowe konsultowanie i uzgadnianie opracowań wykonywanych w ramach realizacji przez architekta przedmiotu umowy,
• terminowe regulowanie należności architekta,
• zatrudnienie wykonawcy i nadzoru inwestorskiego oraz powierzenie im (nie architektowi) obowiązków technicznej kontroli budowy,
• doboru metod i technologii realizacji, zapewnienia wymagań bezpieczeństwa, ustalenia i kontroli harmonogramu budowy tak, aby
• zapewnić realizację obiektu zgodnie z projektem i w terminie oraz doprowadzić do jego odbioru,
• a także niepowierzanie wykonawcy jakichkolwiek części prac projektowych bez wiedzy i akceptacji architekta.

Uregulowania dotyczące podwykonawców architekta

Wszelkie uregulowania w tym zakresie wynikają ze swobody umów i zależą od woli architekta i zamawiającego. Strony mogą uzgodnić przykładowo, że architekt samodzielnie wybiera podwykonawców albo wręcz odwrotnie pozostawić wybór zamawiającemu.

Budżet realizacji inwestycji (koszty budowy)

Określone w umowie koszty budowy winny być jasno odniesione do zakresu robót, które obejmują.

Terminy realizacji umowy

Architekt zobowiązany jest do świadczenia usług w przewidzianych w umowie terminach. Terminy umowne podlegają zawieszeniu na czas przeszkód nie wynikłych z winy architekta.

Wynagrodzenie architekta

Wynagrodzenie architekta stanowi wartość procentową wartości robót budowlanych związanych z realizacją inwestycji i powinno odpowiadać skali i stopniowi komplikacji projektowanej inwestycji oraz zakresowi usług. Wynagrodzenie architekta za prace projektowe pozostaje na tym samym poziomie, niezależnie od ostatecznego kosztu realizacji inwestycji, jeżeli nie wynika to ze zmian parametrów inwestycji, zmieniających zakres wykonania tych usług.

Prawa autorskie architekta

Architekt udziela licencji niewyłącznej do swego utworu (projektu), która polega na jego realizacji w jednej wskazanej w umowie lokalizacji za umówione wynagrodzenie. W praktyce oznacza to, iż zamawiający otrzymuje projekt budowy domu usytuowanego na określonej działce i musi liczyć się z tym, iż według takiego samego projektu może zostać zbudowany dom w innej lokalizacji, natomiast sam nabywca nie może posłużyć się zakupionym projektem do budowy według niego domu w innym miejscu niż przewiduje sam projekt. Czyli, że przez architekta projekt może być powielany na różne lokalizacje, natomiast nabywcy takie prawo nie przysługuje. Oczywiście dotyczy to przeważającej liczby przypadków zamawiania projektów budowlanych, jest jednak możliwość pozyskania licencji wyłącznej, co oznaczałoby, iż zamówiony projekt budowlany będzie niepowtarzalny i jedyny w swoim rodzaju, co ma także swoją złą stronę, a mianowicie będzie o wiele droższy.

W przypadku zezwolenia przez architekta na wybudowanie domu na bazie jednego projektu w więcej niż jednej lokalizacji, czyli przykładowo gdy zamawiający zamierza wybudować trzy jednakowe domu w trzech różnych miejscowościach albo gdy architekt zezwala innemu architektowi na posłużenie się jego projektem, wtedy ustalenie wynagrodzenia za przekazanie praw autorskich do projektu powinno odpowiadać wartości wykonanych usług, czyli załóżmy w przypadku zamiaru wybudowania przez zamawiającego trzech jednakowych domów na podstawie jednego projektu, wartość wynagrodzenia dla architekta powinna odpowiadać wartości sprzedaży praw autorskich do trzech projektów.

Ubezpieczenie architekta

Architekci, członkowie Izby Architektów, podlegają obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej. Ubezpieczenie daje zamawiającemu gwarancję pozyskania odszkodowania na wypadek szkody wynikłej z winy architekta.

Poufność i tajemnica zawodowa i handlowa

Architekt zobowiązany jest do ochrony danych osobowych zamawiającego. Dane takie architekt może ujawniać tylko po uzyskaniu zgody zamawiającego lub osób, które mu je ujawniły. Umowa powinna określać warunki i zakres publikacji projektu lub zbudowanego obiektu.

Warunki rozwiązania umowy

Każda ze Stron może odstąpić od umowy. Za stronę winną odstąpienia uznaje się tą, która odstępuje od umowy, pomimo że druga strona wypełnia swoje obowiązki umowne, lub tą, nie dotrzymuje obowiązków umownych, zmuszając w ten sposób drugą stronę do odstąpienia od umowy. Standardowo, za obowiązki umowne, których niedotrzymanie uprawnia do odstąpienia od umowy, uznaje się przede wszystkim te, których wypełnianie warunkuje realizację umowy.