Procedury administracyjne a praca architekta

Wielu z nas zastanawia się często, czy procedury administracyjne nie trwają zbyt długo? W niniejszym artykule przedstawimy proces uzyskiwania pozwolenia na budowę na konkretnym przykładzie. O tyle ciekawym, że popełniony na początkowym etapie błąd miał swoje istotne „czasowe” konsekwencje. Przy okazji analizy tej sytuacji opracowaliśmy listę możliwych do uniknięcia błędów, które mogą mieć znaczny wpływ na administracyjne opóźnienia.

Projektowaną inwestycją był sześciokondygnacyjny budynek mieszkalny, wielorodzinny, zlokalizowany w Warszawie, z następującym programem funkcjonalnym:
- 87 mieszkań o łącznej powierzchni 7900 metrów kwadratowych, 2 lokale użytkowe w parterze,
- 141 miejsc parkingowych w jednokondygnacyjnym garażu podziemnym.
Omówienie drogi proceduralnej tej inwestycji zaczniemy od wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ).
1. Wniosek został złożony 20 maja 2005 roku wraz z załącznikiem, którym była koncepcja uzgodniona z inwestorem. Ponieważ nie było zastrzeżeń formalnoprawnych, czyli tych z art. 64 Kodeksu Postępowania Administracyjnego, procedura zaczęła się toczyć.

2. Projekt decyzji był gotowy w czerwcu 2005 roku i przesłany do uzgodnienia do Zarządu Dróg Miejskich oraz Wydziału Infrastruktury w Urzędzie Dzielnicy, na terenie której budynek miał powstać.

3. Odpowiedzi opiniujące decyzję pozytywnie były datowane odpowiednio:
- ZDM: 10 sierpnia,
- Wydział Infrastruktury: 27 lipca.
4. W trakcie przygotowywania decyzji inwestor został (pod koniec sierpnia) poproszony o dodatkowe wyjaśnienia, których udzielił na piśmie w dniu 6 września.
5. W ten sposób 14 października 2005 r. została wydana decyzja WZ, która stała się ostateczna 3 listopada.
W omawianym przypadku we wniosku o wydanie decyzji WZ popełniono błąd, polegający na zaznaczeniu zbyt małego zakresu opracowania, którego dotyczyć miał wniosek. Zakres opracowania sprowadzono do granic własnej działki inwestora. Konsekwencje, które spowodowała ta pomyłka, omówimy w dalszej części artykułu.

Minęło 5,5 miesiąca i projektanci byli wreszcie w posiadaniu ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy. Zatem mogli przystąpić do prac i uzgodnień swoich opracowań. W trakcie prac uzyskano:
- warunki techniczne przyłączenia inwestycji do sieci miejskich MPWiK,
- warunki techniczne przyłączenia inwestycji do sieci miejskich STOEN,
- warunki techniczne przyłączenia inwestycji do sieci miejskich SPEC,
- opinię ZUDP,
- opinię komunikacyjną Zarządu Dróg Miejskich,
- opinię komunikacyjną Inżyniera Ruchu,
- zgodę Państwowego Wojewódzkiego Inspektora Sanitarnego na brak bezpośredniego doświetlenia światłem dziennym pomieszczenia ochrony.
Każde z tych działań zajęło od 3 do 5 tygodni. Najdłużej, bo 2,5 miesiąca, trwało uzyskanie zgody na odstępstwo od warunków technicznych. W tym wypadku kształt działki spowodował tzw. samoprzesłanianie. Cztery pokoje na parterze budynku nie spełniały wymogów § 13 Rozporządzenia o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodę na odstępstwo uzyskano, co pozwoliło na uzgodnienie projektu przez rzeczoznawcę do spraw higieniczno-sanitarnych.
6. 23 maja 2006, czyli 7 miesięcy od uzyskania przez inwestora (za pośrednictwem biura projektów) decyzji WZ, został złożony wniosek o wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i wydaniu pozwolenia na budowę. Organ wszczął postępowanie, o czym powiadomił strony, 15 czerwca.
7. Niestety, 7 lipca pełnomocnik inwestora, którym był główny projektant, architekt, musiał złożyć wniosek o zawieszenie postępowania, ponieważ organ stwierdził brak zgody zarządcy drogi na lokalizację zjazdu, a nie było możliwości uzupełnienia tego braku w ciągu 14 dni. Organ zawiesił postępowanie w dniu 11 lipca.
Wprawdzie architekt, uprzedzając wypadki, już 20 kwietnia złożył wniosek o wydanie oddzielnej decyzji WZ na zjazd, ponieważ na skutek błędu, o którym wspominaliśmy, zakres decyzji na budynek nie obejmował drogi. Decyzję tę uzyskano 11 lipca. To pozwoliło zarządcy drogi na wydanie 16 sierpnia zgody na lokalizację zjazdu na działkę.
Dzięki temu 31 sierpnia złożono wniosek o wznowienie postępowania, co stało się 19 września, i 29 września została wydana decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego i wydaniu pozwolenia na budowę, która stała się ostateczna w dniu 30 października 2006.
8. Całość procesu zamknęła się ostatecznie w 16 miesiącach.
9. Zakończenie budowy i uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie przewidywane jest na dzień 30 czerwca 2008, czyli w ciągu 20 miesięcy.
To oznacza 3 lata trwania procesu inwestycyjnego dla prostego budynku. I tu czas na konkluzję. Jest wiosna Anno Domini 2008. W roku 2012 mamy gościć na naszych nowych stadionach mistrzostwa Europy w piłce nożnej Euro 2012. Pozostało 4 lata. I rok mniej na budowę i zorganizowanie przed mistrzostwami dwóch imprez na każdym z nich, zgodnie z wymogami UEFA. To oznacza potrzebę oddania tych obiektów wraz z infrastrukturą (!) za około 3 lata. Wyciągnięcie wniosków pozostawiamy Czytelnikom.
Dorota Bujnowska-Cechniak, Rafał Pawłowski

Błędy, jakie zdarza się popełniać przy składaniu wniosku o WZ

Na etapie opracowania wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) zdarza się nam – projektantom – popełniać różne uchybienia. Nieprawidłowo sporządzony wniosek pociąga za sobą niepotrzebną stratę czasu z powodu zarówno zawiadamiania nas przez organ o zaistnieniu usterek (często pisemnego), jak i późniejszego ich usuwania (przez nas!).
Zwróćmy uwagę na najczęściej występujące usterki na etapie uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy (WZ):
a) brak upoważnienia do działania w imieniu inwestora lub niewłaściwe jego sformułowanie, brak upoważnienia skutkuje tym, że formalnie możemy nie otrzymać złożonych dokumentów czy projektów nawet do wglądu, nie wspominając już o możliwości ich poprawiania czy uzupełniania, upoważnienie winno umożliwiać prowadzenie działań w imieniu inwestora w trzech obszarach:
• załatwianie spraw w imieniu inwestora,
• reprezentowanie inwestora przed organem,
• odbieranie dokumentów w imieniu inwestora.

b) opracowywanie koncepcji przyszłej inwestycji tylko w granicach własnej działki inwestora, wykonanie takiego opracowania bez uwzględnienia otoczenia, czyli bez szerszego odniesienia przyszłego funkcjonowania projektowanej inwestycji, okazuje się na ogół niewystarczające i skazuje nas na późniejsze uzupełnienia.

c) rysowanie koncepcji przyszłej inwestycji nie na podkładach geodezyjnych, zdarza się, że koncepcje bywają rysowane na nieczytelnych zeskanowanych wyrysach lub szkicach geodezyjnych, stopień ich nieczytelności nierzadko pociąga za sobą konieczność ponownego opracowania rysunku koncepcji.

d) występowanie „na wyrost” o wydanie decyzji WZ ze względu na zmianę sposobu użytkowania, w sytuacji, gdy w świetle art. 71 ust. 1* nie zachodzi w obiekcie zmiana sposobu użytkowania (np. przy adaptacji lokalu usługowego także na lokal usługowy, ale innej branży), możemy od razu złożyć wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę – z pominięciem fazy uzyskiwania decyzji WZ.

e) przy określaniu we wniosku charakterystycznych parametrów projektowanej inwestycji korzystniejsze byłoby podawanie nie konkretnych liczb (np. m2 powierzchni użytkowej, m3 kubatury czy wysokości obiektu), ale przedziałów, w jakich te wartości powinny się zawierać (czyli od – do); nie jesteśmy wówczas narażeni (nawet przy niewielkich zmianach tak szczegółowo podanych parametrów – co na etapie projektu budowlanego zawsze może się zdarzyć) na orzeczenie przez organ niezgodności projektu budowlanego z wydaną decyzją WZ.
I jeszcze uwaga dodatkowa: niekiedy przydatne okazuje się opracowanie 2 lub 3 wniosków o warunki zabudowy dla tej samej działki – ale na inwestycje różne pod względem funkcji i wielkości. Pozwala to inwestorowi poznać możliwości zagospodarowania danej działki.
* Art. 71 ust. 1 Prawa Budowlanego
1. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:
1) (uchylony);
2) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.