Zielone budownictwo i transformacja energetyczna

Nieruchomości na terenie Unii Europejskiej odpowiadają aż za 36 proc. emisji gazów cieplarnianych i 40 proc. zużycia energii. Jak wypadamy na tle krajów Europy Zachodniej pod względem zielonego budownictwa? Jakie zmiany - również finansowe - czekają nas na rynku nieruchomości w związku z wprowadzaniem coraz bardziej restrykcyjnych wymogów?

W dniach 6-7 grudnia 2023 roku Polskie Stowarzyszenie ESG zorganizowało już drugą edycję Forum Innowatorów ESG. W dwudniowej konferencji stacjonarnie uczestniczyło ponad 400 osób i aż 1400 śledziło wydarzenie online. W kilku eksperckich debatach poruszono temat ekologicznego budownictwa i zmian, jakie w związku z tym zachodzą lub czekają nas w najbliższej przyszłości na rynku nieruchomości.

Generalnie w Polsce zielone budownictwo ma się całkiem dobrze. Od dziesięciu lat w naszym kraju funkcjonują różne certyfikaty potwierdzające, czy i na ile budynek spełnia normy np. energetyczne - rozpoczął dyskusję Andrzej Gutowski, dyrektor ds. ESG w firmie Colliers.

Przywołał też badania Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego PLGBC, z których wynika, że Polska ma ten sam poziom certyfikowanych budynków (35 milionów metrów kwadratowych), co państwa z grupy CEE - krajów Europy Środkowo-Wschodniej należących do Unii Europejskiej. Gutowski zaznaczył jednocześnie, że unijna taksonomia, która dzisiaj jeszcze przez wiele firm jest postrzegana jako problematyczna, może okazać się bardzo pomocna.

Obecnie działa wiele systemów certyfikacji, każdy oparty jest na innych wytycznych, przez co trudno je do siebie porównać. Dzięki taksonomii parametry zostaną uspójnione i łatwo będzie można porównać "zieloność" budynków - stwierdził przedstawiciel firmy Colliers.

Przypomnijmy, że pod pojęciem unijnej taksonomii należy rozumieć zbiór regulacji, wytycznych i kryteriów, które w założeniu pozwolą zakwalifikować różnego rodzaju inwestycje jako zrównoważone i zgodne z dążeniami UE do neutralności klimatycznej. Intencją taksonomii jest również możliwość porównywania między sobą projektów, aby instytucje finansowe mogły kierować swoje pieniądze do tych, które są bardziej „zielone”.

Anna Strożek, koordynator ds. komunikacji giełdowej i ESG w Echo Investment S.A., zauważyła, że na razie wymogi dotyczące „ekologiczności” budynków w polskim prawie nie istnieją, a realizacja projektów spełniających wysokie standardy to dobra wola deweloperów.

Jednak trzeba zaznaczyć, że takie budynki cieszą się dużym zainteresowaniem inwestorów - podkreśliła Strożek.

Anna Wojciechowska, Head of ESG w firmie ROBYG, zwróciła uwagę, że sektor nieruchomości komercyjnych, który świadczy usługi dla klientów korporacyjnych, bardzo różni się od sektora nieruchomości mieszkaniowych.

Tutaj odbiorcą jest klient indywidualny, a jego oczekiwania nie idą w kierunku certyfikacji i taksonomii, tylko głównym kryterium jest cena. Dlatego my, deweloperzy mieszkaniowi, w naszych realizacjach musimy odpowiedzieć na oczekiwania regulatora, ale nie zapomnieć o klientach, którzy mają też określone możliwości finansowe - mówiła Anna Wojciechowska.

Dodała, że na rynku bankowym brakuje obecnie atrakcyjnych ofert dla klienta indywidualnego, który chciałby zamieszkać na osiedlu spełniającym „zielone” standardy.

Obniżenie marży o 0,2 p.p. to za mało, bo koszty przystosowania budynku, by spełnił wymagania taksonomiczne, są wysokie, co oznacza, że takie mieszkania będą z wszelkim prawdopodobieństwem również droższe - wyjaśniła Wojciechowska.

Przytoczyła też badania, jakie ROBYG przeprowadził wśród swoich klientów.

Zapytaliśmy, czy chcieliby mieszkać w ekologicznych budynkach. Wszyscy odpowiedzieli twierdząco. Ale już na pytanie, ile są w stanie za te nowoczesne rozwiązania zapłacić, praktycznie wszyscy odpowiedzieli "nic" - wyjaśniła Anna Wojciechowska.

W sektorze nieruchomości komercyjnych rośnie jednocześnie potrzeba, ale i gotowość do zapewniania dostępu do stacji ładowania, ponieważ z jednej strony odpowiadają na potrzeby klientów, a także istotnie podwyższają one wartość inwestycji, co może być dodatkowym motorem zmian i motywacją dla deweloperów oraz właścicieli nieruchomości.

Trendy wyprzedzają dziś regulacje - mówił Jakub Frejlich, dyrektor w dziale doradztwa strategicznego JLL. Widzimy już w nieruchomościach komercyjnych, że posiadanie operatora ładowania stacji w garażu lub obok dużej hali magazynowej potrafi podwyższyć od 30 do nawet 100 proc. zysk operacyjny netto. To niezwykłe, jak niskimi nakładami w kontekście wartości całej nieruchomości, jesteśmy w stanie zwiększać zyskowność - mówił Jakub Frejlich.

Już niebawem dużo bardziej popularne stanie się instalowanie stacji w domach mieszkalnych. Wpłynie na to zarówno znowelizowana ostatnio ustawa o elektromobilności, która skłoni deweloperów do planowania tych inwestycji, jak i samo zainteresowanie inwestorów. Marcin Pollo, dyrektor ds. rozwoju elektromobilności w firmie Anwim, zauważył, że dostęp do stacji energii dla pojazdów istotnie podnosi wartość obiektu, tym bardziej że stacje ładowania pojazdów elektrycznych jako jedyne, w odróżnieniu od stacji paliw czy wodorowej, można montować w garażu budynku wielorodzinnego. Pollo wskazuje przy tym na potrzebę dynamicznego zarządzania mocą. Pozwoli to uniknąć problemu, gdy w miarę rozwoju rynku może wzrosnąć liczba potrzebnych miejsc do ładowania pojazdów, a to w konsekwencji spowoduje konieczność kosztownego instalowania nowych przyłączy.

Można założyć, że właściciele samochodów elektrycznych będą je ładować w swoich garażach, gdzie prąd będzie tańszy. Korzystanie z naszych szybkich stacji ładowania i ulokowanych w strategicznych punktach miast, jak również na trasach między aglomeracjami stanowi uzupełnienie potrzeb użytkowników samochodów elektrycznych - mówił Marcin Pollo.

Katarzyna Kuniewicz, dyrektor badań rynku Otodom Analytics. przypomniała, że 60 proc. mieszkalnych jednostek budują obecnie w Polsce deweloperzy, ale aż 38 proc. budów prowadzą inwestorzy indywidualni.

To oni dokonują w Polsce transformacji energetycznej. To nie taksonomia się liczy czy szklane piękne biurowce. Przeciętny Polak, budując swój dom, dba o to, by była pompa ciepła, rekuperator, fotowoltaika i oczyszczalnia. Dostrzegamy prawidłowo problemy i doskonale je rozwiązujemy - mówiła Kuniewicz.

Dominik Januszewski, szef Doradtwa Strategicznego w JLL, podczas okrągłego stołu na temat roli banków i firm deweloperskich w finansowaniu zielonego mieszkalnictwa, zwrócił uwagę na wysokość obciążeń finansowych dla klientów.

Celem jest dialog tych dwóch sektorów: banków i deweloperów, ponieważ ostatecznie klient jest zdany na wsparcie banku - mówił Dominik Januszewski. Wyjaśnił, że mieszkania są w 60 proc. finansowane z kredytów. Niestety, porównywarki bazują na zestawieniu kosztu metra kwadratowego, ale tak naprawdę dla klienta kluczowa jest wielkość raty, a by ona była optymalna, potrzebna jest współpraca dewelopera z bankiem na jak najwcześniejszym etapie powstawania projektu budowlanego. Bank i deweloper wspólnie pracują na wysokość łącznego kosztu ponoszonego przez nabywcę mieszkania - mówił Dominik Januszewski.

Deweloperzy pracują nad strategiami ESG i szukają technologii realizowania budynków o emisyjności znacznie niższej niż obecne normy (65 KWh/mkw./rok). Wyzwaniem pozostaje finansowanie tych inwestycji, które podraża cenę. Częściowo nakłady te mogą się zwrócić w postaci niższych kosztów energii. Obecnie klienci patrzą na koszt metra kwadratowego i liczy się nawet różnica stu złotych. Dlatego ważna jest edukacja społeczeństwa w zakresie łącznego kosztu użytkowania mieszkania, tzn. rachunki plus rata kredytu - mówiła Magdalena Wiewiór, dyrektorka departamentu komunikacji i projektów marketingowych, Develia SA. Przyznała, że spółka liczy na nowe pokolenie konsumenckie (generację Z), bardziej, jej zdaniem, wrażliwe na kwestie klimatyczne. Mamy też nadzieję, że banki obniżą marże na zielone mieszkania. To ograniczyłoby wzrost raty kredytowej - dodała Wiewiór.

Poziom świadomości na temat kwestii środowiskowych i klimatycznych rośnie. Ale faktem jest, że nadal większość naszych klientów pytających o zielone rozwiązania na myśli ma drzewa na osiedlu - przyznał Artur Łeszczyński, dyrektor ds. rozwoju biznesu w Skanska Residential Development Poland.

On także podkreślał wagę edukacji klientów w kwestii istotności efektywności energetycznej nieruchomości. Grupa Skanska, dla której pracuje, kilka lat temu za jeden ze swoich najistotniejszych priorytetów biznesowych przyjęła maksymalizację efektywności energetycznej m.in. poprzez rozwiązania OZE.

Panelami fotowoltaicznymi nie zwojujemy jednak świata. W budynku wielorodzinnym zużycie energii elektrycznej stanowi zaledwie 15-20 proc. całego zapotrzebowania na energię pierwotną. Gdzie jest reszta? Ciepła woda - to ponad 50 proc., ogrzewanie - ok. 20-30 proc. Dlatego by budynki stały się faktycznie zielone, musimy stosować technologie, które zmniejszają pobór energii cieplnej. To są inwestycje m.in. w pompy ciepła, kolektory słoneczne czy odzysk energii z wentylacji. Oczywiście to wszystko współgra ze znanymi nam wszystkim instalacjami fotowoltaicznymi - wyliczał Łeszczyński.

Dominik Januszewski z JLL zauważył, że kolejnym wyzwaniem będzie odpowiedzialność dewelopera za emisyjność budynków również po oddaniu ich do użytkowania. Okazuje się, że banki już zaczynają uzależniać swoją ofertę od wskaźników ESG.

Na rynku zaczynają pojawiać się narzędzia, w których koszt finansowania zaczyna zależeć od oceny raportu ESG. BGK na początku tego roku wprowadził ankietę, która jest dla nas narzędziem oceny ryzyka inwestycji. Dla nas ważna jest strategia osiągnięcia zeroemisyjności budynków, źródeł ciepła i ogrzewania - powiedziała Anna Łopaciuk, dyrektor Programu Infrastruktura, Transport i Logistyka w Banku Gospodarstwa Krajowego.

Podczas Forum Innowatorów ESG poruszono też temat transformacji energetycznej. Jedną z kwestii, o której dyskutowali zgromadzeni eksperci, był poziom zainteresowania przemysłu zieloną energią. Małgorzata Dobosz, dyrektor komunikacji i zrównoważonego rozwoju w firmie OX2, która jest deweloperem lądowej energetyki wiatrowej, powiedziała:

Obecnie współpraca z biznesem jest bardzo perspektywiczna. Oczywiście największe zainteresowanie jest ze strony sektorów wysokoenergetycznych, widzimy tu bardzo duże zapotrzebowanie w inwestowanie we własne źródła energii odnawialnej. Jest to spowodowane przede wszystkim podejmowaniem działań mających na celu obniżenie wydatków na energię, ale też strategicznym podejściem do dekarbonizacji, która jest konieczna, by polski przemysł pozostał konkurencyjny. Nasza firma przez ostatnie półtora roku podpisała dwie umowy na sprzedaż farm wiatrowych i fotowoltaicznych, we wrześniu zawarliśmy kontrakt z Eneą na 20 MW. Wiele firm jest zainteresowanych produkcją linii bezpośrednich, ale do tego są potrzebne rozwiązania legislacyjne - wyjaśniła Małgorzata Dobosz.

Zdaniem Roberta Adamczyka, senior environmental adviser w Europejskim Banku Odbudowy i Rozwoju (EBOiR), zainteresowanie zieloną energią będzie rosło, bo coraz więcej firm będzie zobowiązanych do publikowania raportów ESG - a co za tym idzie, policzenia nie tylko swojego śladu węglowego, ale również wszystkich swoich kontrahentów z łańcucha wartości.

Dlatego transformacja energetyczna jest konieczna, aby Polska utrzymała konkurencyjność i klientów. Mój bank wspiera powrót Polski do OZE, jako EBOiR oferujemy też wsparcie instytucjonalne. Dodatkowo kryzys energetyczny sprawia, że odchodzimy od gazu i węgla. Ta zmiana jest konieczna - mówił Adamczyk.

Wraz ze zmianą wyborczą w Polsce wraca szansa na transformację energetyczną z udziałem energetyki wiatrowej, która przez ostatnie lata straciła poparcie polityczne. Na konieczność demitologizacji tego procesu wskazywała Justyna Wysocka-Golec, partner associate, lider zespołu ESG w Dziale Consultingu w KPMG Poland. Jej zdaniem na rynku brakuje rzetelnej analizy, jakie jest w rzeczywistości realne tempo transformacji.

Nie sądzę, by obecnie znane nam technologie zapewniły osiągnięcie zeroemisyjności w ciągu kilku lat. Jednak biznes musi wiedzieć, jakie są krótko- i długoterminowe możliwości transformacji oraz jaki będzie dostęp do energii z różnych źródeł OZE - tłumaczyła Justyna Wysocka-Golec.

Justyna Glusman ze Stowarzyszenia Fala Renowacji zaznaczyła, że jednym z najważniejszych do rozwiązania problemów jest dekarbonizacja budownictwa. W Unii Europejskiej ten sektor generuje one średnio ok. 40 proc. emisji CO2, w Warszawie aż 82 proc. emisji jest związana z sektorem budowlanym, produkcją energii i zużyciem energii w budynkach. Samorządy kierują uwagę na nowy tabor autobusowy czy pociągi, a to jest mniejsze źródło emisji niż budynki.

W dyskusji uczestniczył też Piotr Kapuściński, wiceprezes Ciech Soda Polska. Wskazał, że do 2033 r. jego firma zamierza odejść od węgla, a do 2040 r. - osiągnąć neutralność klimatyczną.

Przemysł chemiczny zużywa bardzo dużo energii. Niestety na razie brakuje rozwiązań, które dostarczałyby pary wysokociśnieniowej (potrzebnej do produkcji sody), która byłaby jednym z rozwiązań. Alternatywy niestety są ubogie. Produkcja energii z biomasy czy odpadów jest ograniczona, bo ilość tych surowców jest niewystarczająca. Przyglądamy się elektryfikacji procesów chemicznych, by zastąpić parę prądem, którego źródło już dziś znamy. Staramy się też ograniczać zużycie energii, koncentrujemy się na odzysku energii, wykorzystaniu ciepła odpadowego. Jednak z ogromną nadzieją patrzymy też na SMR-y (małe reaktory modułowe o mocy od 20 MW do 300 MW - przyp. red.) i magazyny energii - przyznał Piotr Kapuściński.