Decyzja o warunkach zabudowy - alternatywa przy braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego
Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości nie musi negatywnie wpływać na jej potencjał komercyjny. Biznesowy sukces inwestycji można osiągnąć w takim przypadku poprzez efektywne przeprowadzenie procedury związanej z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Podstawowym regulatorem sposobu zagospodarowania nieruchomości są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Plany są aktem prawa miejscowego zawierającym powszechnie obowiązujące ustalenia sposobu zagospodarowania nieruchomości, w tym poprzez określenie sposobu gospodarczego ich wykorzystania. Jednym z podstawowych założeń polityki przestrzennej państwa jest objęcie planami miejscowymi jak największej powierzchni Kraju. Oficjalne dane wskazują jednak, że aktualne tzw. pokrycie planami miejscowymi stanowi nie więcej niż 30% obszaru Polski.
Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu alternatywą dla planu miejscowego
Powszechny niedostatek planów miejscowych powoduje, że samorządy lokalne zmuszone są do kształtowania miejscowego porządku urbanistycznego w oparciu o indywidualne decyzje administracyjne wydawane na wniosek inwestora w ramach postępowania o ustalenie warunków zabudowy. Zgodnie z przepisami prawa o zagospodarowaniu przestrzennym każdy właściciel ma prawo zabudowy swojej nieruchomości. Sposób zabudowy musi być jednak zgodny z ustaleniami planu miejscowego, a w przypadku jego braku być zgodny z warunkami ustalonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (dalej – WZIZT). Decyzja WZIZT jest rodzajem promesy udzielanej inwestorowi przez lokalne władze urbanistyczne. Inwestor, w formie decyzji administracyjnej, otrzymuje wiążącą informację, jakiego rodzaju inwestycję będzie mógł zrealizować w ramach nieruchomości, której jest dysponentem (właścicielem) oraz jakie będę jej parametry urbanistyczne i architektoniczne. To w oparciu o ustalenia decyzji WZiZT wydane zostanie w przyszłości pozwolenie na budowę.
Prawidłowa analiza urbanistyczna drogą do sukcesu
Aby decyzja WZiZT została wydana, konieczne jest przeprowadzenie przez organ administracji urbanistycznej postępowania, którego celem jest odpowiedź na pytanie, czy planowane przedsięwzięcie da się pogodzić z istniejącym już zagospodarowaniem najbliższego otoczenia nieruchomości. Kluczowe w związku z tym będzie ustalenie, jaki charakter oraz jakie parametry (cechy) urbanistyczne ma zabudowa sąsiednia, i czy w związku z tym planowane przedsięwzięcie będzie zgodne z zastanym porządkiem urbanistycznym oraz nie będzie powodowało naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa. Narzędziem w oparciu o które lokalne władze urbanistyczne dokonują ustalenia istnienia tzw. dobrego sąsiedztwa jest dokument stanowiący analizę urbanistyczną, który jest opracowany na zlecenie organu przez osobę posiadającą uprawnienia zawodowe urbanisty lub architekta. Urbanista w drodze porównania parametrów urbanistycznych i architektonicznych danego obszaru z oczekiwanymi przez inwestora parametrami planowanej inwestycji ma odpowiedzieć na pytanie czy planowany sposób zagospodarowania nieruchomości będzie zgodny z istniejącym sposobem zagospodarowania nieruchomości sąsiednich, czy też naruszy zasadę dobrego sąsiedztwa.
Z perspektywy inwestora planującego zakup nieruchomości inwestycyjnej, dla której nie ma uchwalonego planu miejscowego ocena jej potencjału inwestycyjnego ma kluczowe znaczenie. Brak planu miejscowego, to z jednej strony utrudnienie w realizacji planów inwestycyjnych, ale z drugiej strony szansa dla inwestora w poszukiwaniu takich rozwiązań, które pozwolą zoptymalizować sposób zabudowy nieruchomości uwzględniający np. intensywnie dokonujące się przeobrażenia urbanistyczne i gospodarcze zachodzące na danym terenie.
Szerszy zakres badanego obszaru z korzyścią dla inwestora
Kluczowe znaczenie dla inwestora będzie miało określenie przez urbanistę opracowującego analizę urbanistyczną granic obszaru, który będzie przedmiotem badania, cech istniejącej zabudowy w porównaniu do planowanej przez inwestora inwestycji. Przepisy prawa wyznaczają minimalne granice, w których badanie takie powinno zostać przeprowadzone. Z punktu widzenia inwestora szersze granice badania oznaczają zazwyczaj większą różnorodność cech charakterystycznych zabudowy, a więc potencjalnie większy luz inwestora w zakresie kształtowania cech nowej zabudowy. Działki gruntu położone w obszarze badanym będą działkami sąsiednimi, których sposób i cechy zabudowy będą bezpośrednio wpływały na cechy i parametry projektowanej zabudowy.
Praktyka orzecznicza organów sądowo - administracyjnych
Praktyka organów administracji urbanistycznej wyraźnie zmierza w kierunku wąskiego rozumienia nieruchomości (działek) sąsiednich, które stanowić mają bazę dla przeprowadzanego porównania. Organy przyjmują często, że zakres badania należy ograniczyć wyłącznie do nieruchomości bezpośrednio przylegających do nieruchomości, w ramach, której ma być realizowana inwestycja. Takie wąskie podejście organów może w sposób zasadniczy ograniczyć możliwości zabudowy nieruchomości inwestycyjnej i pomija, jak się wydaje, faktyczny i zasadniczy aspekt decyzji WZiZT, jako narzędzia kształtowania ładu przestrzennego Jego istota nie powinna bowiem sprowadzać się wyłącznie do mechanicznego powielania cech zabudowy nieruchomości znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości inwestycyjnej.
W takim właśnie duchu należy odczytywać najnowsze orzecznictwo sądowo-administracyjne. I tak, NSA w wyroku z dnia 22 stycznia 2020 r. w sprawie o sygn. akt II OSK 3490/18 zaakcentował, że „..zasada kontynuacji zabudowy, nazywana też zasadą dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym, czy realizacji zabudowy zgodnie z oczekiwaniami właścicieli nieruchomości sąsiednich, a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy. Zasada ta, uzależniająca zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego, nie wymaga przy projektowaniu nowych inwestycji prostego powielania celu i charakterystyki zabudowy istniejącej na terenie sąsiednim (tak również NSA w wyroku z dnia 2 października 2019 r. w sprawie II OSK 2718/17). Podobnie w wyroku WSA w Krakowie z dnia 12.04.2018 r. II SA/Kr 89/18 sąd ten wskazał, iż pojęcie dobre sąsiedztwo oznacza „(…) albo sąsiedztwo zabudowy o takiej samej funkcji, albo sąsiedztwo zabudowy o różnych funkcjach, ale niekolidujących ze sobą, uzupełniających się wzajemnie.”
Powyższe tezy orzeczeń korespondują również z tezami innych wyroków sądów administracyjnych, które zapadły na gruncie spraw, w których inwestorzy ubiegali się o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegających na budowie domów wielorodzinnych w obszarze, w którym występuje zabudowa jednorodzinna i wielorodzinna. W jednej z takich spraw, spór między inwestorem a organem administracji dotyczył sposobu wyliczenia wskaźników zabudowy charakteryzujących jeden i drugi sposób zabudowy. Przyjęcie jednego, uśrednionego wskaźnika dla obu rodzajów zabudowy powodowało zaniżenie wskaźników zabudowy wielorodzinnej, którą wnioskował inwestor. W sprawie tej NSA sformułował tezę, która pozostaje w opozycji z powszechną praktyką administracji architektonicznej w podobnych sprawach. W wyroku z dnia 31 maja 2019 r. w sprawie sygn. akt II OSK 1937/18 NSA zajął stanowisko, że w przypadku inwestycji, które mają być realizowane w obszarze zabudowanym domami jednorodzinnymi i wielorodzinnymi przy ustalaniu wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy należy oddzielnie ustalać, jako średnią dla zabudowy jednorodzinnej i średnią dla zabudowy wielorodzinnej. W takim przypadku przyjęcie jednego wskaźnika dla obu rodzaju zabudowy powoduje, iż mimo że jest to działanie poprawne arytmetycznie, trudno je jednak pogodzić z celem, którym jest takie określenie cech (parametrów) nowej zabudowy, które przyczyni się do zachowania harmonii ładu przestrzennego. Z podobnym podejściem sądów administracyjnych mamy do czynienia w sprawach inwestycji, które mają być realizowane w obszarze o zróżnicowanym charakterze w zakresie zabudowy usługowej lub handlowej.
Podsumowanie
Powyższe uwagi świadczą o złożoności procesu inwestycyjnego realizowanego w obszarach, dla których brak jest miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Praktyka obrotu wskazuje jednak, że inwestycje te mogą być zakończone sukcesem komercyjnym. Jednym z jego warunków jest bez wątpienia właściwe przeprowadzona analiza urbanistyczna i prawna, która pozwoli na prawidłowe zaplanowanie i przeprowadzenie procesu uzyskania decyzji administracyjnej ustalającej warunki zabudowy.
|
Mirosław Narolski, adwokat, wspólnik w Brzezińska Narolski Adwokaci sp. partnerska. Jest ekspertem w dziedzinie nieruchomości i projektów inwestycyjnych. Posiada wieloletnie doświadczenie w zakresie przygotowania i realizacji projektów budowlanych i w obsłudze korporacyjnej firm produkcyjnych. |
| Julia Janik, aplikant adwokacki w Kancelarii Brzezińska Narolski Adwokaci sp. partnerska. Zajmuje się sprawami z zakresu szeroko pojętego prawa pracy i obsługą klientów korporacyjnych. Specjalizuje się we wspieraniu zespołów HR, opracowywaniu umów i dokumentacji pracowniczej. Skupia się m.in. na kwestiach mobbingu, nierównego traktowania, oraz zatrudniania cudzoziemców. |
Autorzy:
adw. Mirosław Narolski
, Julia Janik
