Egzekucja z nieruchomości – długa i wyboista droga do odzyskania wierzytelności
Korzystny wyrok sądowy to nie koniec, a tylko krok w procesie odzyskiwania należności. Z artykułu dowiesz się jakie etapy obejmuje egzekucja z nieruchomości i jak prawne manewry bywają wykorzystywane do blokowania tego postępowania.
Po skierowaniu sprawy do komornika o przeprowadzenie egzekucji dosyć często okazuje się, że dłużnik oficjalnie nie jest osobą zatrudnioną, nie uzyskuje dochodów z działalności gospodarczej, nie ma rzeczy ruchomych (np. samochodu), nie ma konta bankowego. Jeżeli okaże się, że dłużnik jest właścicielem albo współwłaścicielem nieruchomości (działka, budynek, mieszkanie), to wierzyciel może złożyć wniosek o przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości. Jest to jednak ostateczność, gdyż przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości, a zwłaszcza zabudowanej budynkiem mieszkalnym, zamieszkałym przez dłużnika, wiąże się z licznymi wymaganiami stawianymi wierzycielowi. Chodzi o koszty oraz - od kilku lat – dodatkowe ograniczenia wprowadzone do polskiego prawa, celem ochrony dłużnika.
W 2020 r. wprowadzono po pierwsze, obowiązek złożenia przez wierzyciela wniosku o wyznaczenie terminu licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. Po drugie, dodano ograniczenie polegające na tym, że wysokość egzekwowanej należności głównej musi stanowić co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania.
Zapewne nie było to zamierzeniem ustawodawcy, ale poprzez wprowadzenie powyższej regulacji doszło do uniemożliwienia skutecznego egzekwowania m.in. alimentów, gdyż ich wysokość często jest niska, a wartość mieszkania np. o powierzchni ok. 50 m2 w Warszawie kształtuje się na poziomie ok. 600 – 800 tys. zł.
Egzekucja z nieruchomości – krok po kroku
1) Jeżeli wierzyciel zdecyduje się prowadzić egzekucję z nieruchomości i złoży stosowny wniosek do komornika, to wówczas komornik wzywa dłużnika do zapłaty długu w terminie 2 tygodni, pod rygorem dokonania opisu i oszacowania. W momencie otrzymania tego wezwania, nieruchomość jest zajęta w stosunku do dłużnika.
Gdy nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków, do zajęcia nieruchomości wystarczy tytuł wykonawczy przeciwko jednemu z małżonków. Jednak dalsze czynności mogą być przeprowadzone dopiero po uzyskaniu klauzuli wykonalności przeciwko obojgu małżonków.
2) Na opis i oszacowanie trzeba złożyć zaliczkę, w wysokości i w terminie określonym przez komornika. Jeżeli zaliczka nie zostanie uiszczona, opis i oszacowanie nie będą wykonane.
Opis i oszacowanie mogą być zaskarżone w terminie 2 tygodni od dnia jego ukończenia. Jest to niezwykle istotny moment, gdyż zdarza się, że w opisie i oszacowaniu są braki, a suma oszacowania nieruchomości jest zaniżona albo zawyżona.
3) Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną.
4) Jeżeli spełnione są wszystkie wymogi do przeprowadzenia licytacji, to termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie 2 tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.
Dalszy ciąg egzekucji z nieruchomości
Niestety należy zwrócić uwagę, że nawet ogłoszenie terminu licytacji nie daje gwarancji, że licytacja się odbędzie. Nawet w dniu poprzedzającym licytację, sąd może w ramach skargi na czynność komornika uchylić termin licytacji i co więcej postanowienie takie nie ma uzasadnienia, bo nie służy na nie zażalenie.
Gdy już dojdzie do egzekucji i zakończy się ona wyłonieniem licytanta, który zaoferował najwyższą cenę, to nie oznacza, że wierzyciel szybko uzyska zasądzone na jego rzecz środki pieniężne. W tym momencie możliwe jest stosowanie całkowitego zahamowania postępowania sądowego. Możliwe jest złożenie skargi na czynności komornika w czasie licytacji. Dalej wymagane jest przybicie na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę oraz przysądzenie własności.
Na każdym z tych etapów możliwa jest celowe opóźnianie sprawy. Najprostsze jest wysłanie skargi na czynności komornika w czasie licytacji bez jej podpisania i bez opłacenia. Sąd musi zapoznać się z taką skargą i stwierdzić jej braki, co zabiera od kilku do kilkunastu dni. Następnie pismo musi być wysłane z sądu, co czasami trwa kilka tygodni. Składający skargę może odebrać pismo z sądu w ostatnim dniu 14 dniowego terminu. Następnie w ostatnim dniu 7 dniowego terminu może wysłać skargę podpisaną i opłaconą. Zanim Sąd zapozna się z takim prawidłowym dokumentem, znowu upływa kilka lub kilkanaście dni. Można ten scenariusz powielać przy postanowieniu o przybiciu oraz o przysądzeniu własności. Łącznie całość tej „operacji” może trwać wiele miesięcy. Gdy jednak szczęśliwie postanowienie o przysądzeniu własności stanie się prawomocne, przychodzi do sporządzenia planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji. Możliwe jest wniesienie zarzutów w terminie dwóch tygodni od doręczenia planu. Zarzuty rozpoznaje sąd. Znowu upływa kilka tygodni. Na postanowienie sądu służy zażalenie. I znowu potrzebny jest czas na rozpoznanie sprawy przez sąd.
Kodeks postępowania cywilnego systematycznie jest modyfikowany w części dotyczącej egzekucji, w tym egzekucji z nieruchomości. Dodane zostały przepisy o uproszczonej egzekucji z nieruchomości. Jednak w praktyce egzekucje z nieruchomości trwają zdecydowanie zbyt długo, gdyż nie ma skutecznych mechanizmów przeciwdziałania wykorzystywania przysługujących środków prawnych celem paraliżowania tego postępowania. Do postępowania tego nie stosuje się klauzula nadużycia prawa procesowego.
Autorzy:
Radca prawny Zbigniew Cieślak
