Jak efektywnie działać w okresie przejściowym – przepisy planowania i zagospodarowania przestrzennego

W czasie ostatnich kilku lat Ustawa z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym^[1] (dalej: upzp) podlegała licznym nowelizacjom. Cele tych zmian zostały zaprezentowane w Krajowym Planie Odbudowy i Zwiększania Odporności ("A.1.3 Reforma planowania i zagospodarowania przestrzennego").

Według oficjalnego dokumentu Komisji Europejskiej, Reforma polega na przyjęciu nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ustawie:

• wprowadza się wymóg opracowania i przyjęcia przez wszystkie gminy ogólnych planów zagospodarowania przestrzennego przekształcanych w akty prawa miejscowego, określających ogólne zasady zabudowy na obszarze gminy;
•  wprowadza się wymóg zobowiązujący inwestorów do realizacji dodatkowych przedsięwzięć na rzecz gminy przy realizacji nowych projektów zabudowy w celu m.in. ograniczenia rozwoju zabudowy mieszkaniowej bez wystarczającego wyposażenia w usługi;
• określa się proces, w ramach którego zainteresowane strony mogą uczestniczyć w opracowywaniu strategii i planów ogólnych w gminach.^[2]

Większość wprowadzonych zmian już obowiązuje, ale część przepisów wejdzie w życie w dniu 1 stycznia 2026 r. Obecny rok jest dosyć wyjątkowy, gdyż nakładają się na siebie stara i nowa regulacja, a przepisy przejściowe wskazują jaka jest relacja pomiędzy tymi uregulowaniami.

Nowe i zaktualizowane definicje w przepisach planowania i zagospodarowania przestrzennego.

Osiągnięcie wymienionych wyżej celów wymagało uporządkowania definicji, które używane były na potrzeby planu ogólnego, przy określeniu standardów kształtowania zabudowy dla stref planistycznych, wyznaczanych w tym planie oraz na potrzeby ustaleń, będących przedmiotem ustaleń planu miejscowego.

Wprowadzono m.in. nowe pojęcie:

• „akt planowania przestrzennego”, jako zbiorczy termin na oznaczenie: planu ogólnego gminy, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uchwały ustalającej zasady i warunki sytuowania obiektów małej architektury, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń, ich gabaryty, standardy jakościowe oraz rodzaje materiałów budowlanych, z jakich mogą być wykonane, audytu krajobrazowego oraz planu zagospodarowania przestrzennego województwa.

Ponadto, przeniesiono do upzp definicje: wysokości zabudowy, intensywności zabudowy, nadziemnej intensywności zabudowy, powierzchni kondygnacji, kondygnacji naziemnej, powierzchni biologicznie czynnej i udziału powierzchni zabudowy. Pojęcia te związane są bezpośrednio ze wskaźnikami zabudowy i zagospodarowania terenu, będącymi przedmiotem ustaleń planu miejscowego. Definicje powierzchni kondygnacji i kondygnacji naziemnej opisują pojęcia niezbędne dla poprawnego stosowania intensywności zabudowy oraz naziemnej intensywności zabudowy. Udział powierzchni zabudowy wykorzystywany jest do określenia maksymalnej powierzchni zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki.

Nie zawsze definicje odpowiadają wcześniejszym pojęciom zawartym w rozporządzeniach, np.:

• „wysokość zabudowy”. Obecnie należy przez to rozumieć różnicę pomiędzy wysokością najwyżej położonego punktu budynku na dachu, ścianie lub attyce, z wyłączeniem komina, nadbudówki mieszczącej maszynownię dźwigu lub innego pomieszczenia technicznego oraz wyjścia z klatki schodowej, a średnią wysokością najniższego i najwyższego poziomu terenu mierzoną na obwodzie rzutu poziomego ścian zewnętrznych budynku. Takie rozwiązanie utrudni wpływanie na wielkość parametru poprzez prace ziemne punktowo manipulujące poziomem terenu. Przy jednym punkcie odniesienia, obiekty o tej samej bryle mogłyby cechować się różnymi parametrami wysokości zabudowy;
• „powierzchni kondygnacji”, została sprecyzowana i należy przez to rozumieć powierzchnię rzutu poziomego kondygnacji, mierzoną po zewnętrznym obrysie rzutu poziomego ścian zewnętrznych tej kondygnacji, z wyłączeniem powierzchni balkonów, logii i tarasów.

Zasady składu komisji urbanistyczno - architektonicznych

Wobec istotnej roli komisji urbanistyczno-architektonicznych, ustawodawca nakazał, aby wszystkie te komisje składały się z osób o wykształceniu i przygotowaniu fachowym związanym bezpośrednio z teorią i praktyką planowania przestrzennego. Jedynie przejściowo, komisje urbanistyczno-architektoniczne mogły działać w dotychczasowych składach do czasu wyboru nowych składów zgodnych z nowymi wymaganiami, ale nie dłużej niż przez 3 miesiące od dnia wejścia w życie Ustawy z dnia 7 lipca 2023 r.[3]

Tymczasowe przepisy dla gmin

Wprowadzając do upzp regulacjię dotycząceją planów ogólnych, skreślono regulację dotyczącą studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. oraz miejscowego planu.

Nie oznacza to, że to studium nie będzie stosowane. Na mocy przepisów przejściowych^[4], zachowały one moc do czasu uchwalenia planu ogólnego gminy, jednak nie dłużej niż do końca 2025 r. Zamysłem ustawodawcy było zapewnienie gminom płynnego wejścia w nowy system prawny. W okresie przejściowym gminy mogą przygotować i uchwalić plany ogólne gminy. Do czasu utraty mocy przez studium w danej gminie, będzie stosowało się do niego przepisy dotychczasowe.

Dodatkowo, zachowano możliwość dokończenia, odpowiednio zaawansowanych procedur, uchwalania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin na podstawie dotychczasowych przepisów materialnych i procesowych. Niezależnie od stopnia zaawansowania prac, w okresie przejściowym, możliwe jest uchwalanie zmiany studium wynikającej wyłącznie z potrzeby zlokalizowania inwestycji celu publicznego.

Przesądzono jednak, że po wejściu w życie nowelizacji, nie będzie możliwe wszczęcie postępowania w sprawie uchwalenia lub zmiany studium.

Nowe przepisy – obowiązki, ustalenia i konsekwencje

Plan ogólny gminy

Elementem realizacji pierwszego celu nowelizacji, jest obowiązek tworzenia planu ogólnego gminy. Dla obszaru gminy, z wyłączeniem terenów zamkniętych innych niż ustalane przez ministra właściwego do spraw transportu, rada gminy uchwala plan ogólny gminy, zwany dalej "planem ogólnym" (art. 13a w ust. 1 upzp). Plan ogólny jest aktem prawa miejscowego.

Ustalenia planu ogólnego określa się, uwzględniając uwarunkowania rozwoju przestrzennego gminy^[5]. W szczególności nakazano uwzględnianie polityki przestrzennej gminy, określonej w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego. Obecnie, opracowanie takiej strategii jest fakultatywne, ale od 1 stycznia 2026 r. gmina będzie – co do zasady – zobowiązana opracować strategię rozwoju.

Zgodnie z przepisem przejściowym^[6], do dnia 31 grudnia 2025 r. ustalenia planu ogólnego określa się, uwzględniając politykę przestrzenną gminy ujętą w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego, o ile gmina dysponuje takim opracowaniem i zostało ono przygotowane zgodnie ze zmienionym brzmieniem przepisów opisujących zakres strategii rozwoju gminy. Jeżeli gmina nie posiada obowiązującej strategii lub obowiązująca strategia powstała w oparciu o dotychczasowe przepisy, do końca 2025 r. nie będzie obowiązku uwzględniania ustaleń strategii rozwoju gminy w planach ogólnych. Przepis ten uwzględnia zróżnicowaną sytuację gmin odnośnie posiadania strategii rozwoju gminy.

Normatywna treść planu ogólnego dotyczy:

• najważniejszych ustaleń w zakresie strefowania obszaru gminy oraz
• gminne standardy planistyczne, czyli ustalania nieprzekraczalnych warunków realizacji inwestycji w zakresie parametrów i wskaźników urbanistycznych określonych w gminnych standardach urbanistycznych.

W planie ogólnym można wyznaczyć „obszar uzupełnienia zabudowy”, czyli obszar lub obszary, na których dopuszczone będzie wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Można będzie wyznaczyć także obszar lub obszary „zabudowy śródmiejskiej, dla których wprowadzone zostaną dodatkowe zasady kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu.

Plan ogólny nie wiąże przy wydawaniu innych decyzji niż decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zwłaszcza decyzji stanowiącej zgodę na rozpoczęcie inwestycji - pozwolenia na budowę. Nie stanowi także podstawy do wyrażenia sprzeciwu przy zgłoszeniu budowy.

Jeżeli plan ogólny gminy nie zostanie uchwalony do końca 2025 r, to zgodnie z przepisami przejściowymi^[7], od dnia 1 stycznia 2026 r.  nie będzie możliwe wydawanie nowych decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego lub warunkach zabudowy.  Po tym dniu, do czasu uchwalenia planu ogólnego gminy, inwestycje będą mogły być realizowane w oparciu o decyzje, które zostały wydane wcześniej i nie utraciły mocy, lub o obowiązujące plany miejscowe. Wyjątek przewidziano dla terenów zamkniętych, dla których możliwe będzie wydawanie decyzji nawet, jeżeli nie zostanie uchwalony plan ogólny. Jest to uzasadnione faktem, że plan ogólny i tak nie obejmuje terenów zamkniętych innych niż ustalone przez ministra właściwego do spraw transportu, a tym samym nie będzie wpływał na rozstrzygnięcia decyzji.

Strategia rozwoju gminy i strategia rozwoju ponadlokalnego.

Kolejnym elementem realizacji pierwszego celu nowelizacji, jest tworzenie strategii rozwoju gminy, co przewiduje zmieniona Ustawa o samorządzie gminnym^[8].

Strategia rozwoju gminy określa w szczególności:

1. cele strategiczne rozwoju w wymiarze społecznym, gospodarczym, przestrzennym i klimatyczno-środowiskowym;
2. kierunki działań podejmowanych dla osiągnięcia celów strategicznych;
3. oczekiwane rezultaty planowanych działań, w tym w wymiarze przestrzennym, oraz wskaźniki ich osiągnięcia.

W nowej regulacji dodano przepisy precyzujące zakres modelu struktury funkcjonalno-przestrzennej gminy, rozumiany jako docelowy układ elementów składowych przestrzeni. Obecnie w modelu tym należy uwzględnić:

• strukturę sieci osadniczej wraz z rolą i hierarchią jednostek osadniczych,
• system powiązań przyrodniczych,
• główne korytarze i elementy sieci transportowych, w tym pieszych i rowerowych,
• główne elementy infrastruktury technicznej i społecznej.

Strategia zawiera także ustalenia i rekomendacje w zakresie kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej w gminie dotyczące:

• zasad ochrony środowiska i jego zasobów, w tym ochrony powietrza, przyrody i krajobrazu,
• zasad ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,
• kierunków zmian w strukturze zagospodarowania terenów, w tym określenia szczególnych potrzeb w zakresie nowej zabudowy mieszkaniowej.

Strategia rozwoju gminy ma być spójna ze strategią rozwoju województwa oraz strategią rozwoju ponadlokalnego, obejmującą tę gminę. Celem zapewnienia tej zgodności, podlega on konsultacjom, w szczególności z: sąsiednimi gminami i ich związkami, lokalnymi partnerami społecznymi i gospodarczymi, mieszkańcami gmin - w przypadku strategii rozwoju ponadlokalnego albo gminy - w przypadku strategii rozwoju gminy, oraz z właściwym dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie.      

Projekt strategii rozwoju gminy opracowuje wójt oraz przedkłada go zarządowi województwa w celu wydania opinii dotyczącej sposobu uwzględnienia ustaleń i rekomendacji w zakresie kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej w województwie określonych w strategii rozwoju województwa.

Nowelizacja przewiduje także tworzenie strategii rozwoju ponadlokalnego, którą mogą opracować gminy sąsiadujące, powiązane ze sobą funkcjonalnie. Strategia taka jest tworzona z udziałem powiatu.

Zgodnie z przepisem przejściowym^[9], dotychczasowe strategie rozwoju gminy oraz strategie rozwoju ponadlokalnego, zachowały moc na danym obszarze do dnia wejścia w życie nowych strategii rozwoju gminy oraz strategii rozwoju ponadlokalnego na tym obszarze i mogą być zmieniane. Do spraw dotyczących opracowania i uchwalania strategii rozwoju gminy oraz strategii rozwoju ponadlokalnego albo ich zmian, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie Ustawy z dnia 7 lipca 2023 r., stosuje się przepisy dotychczasowe.

Plan miejscowy

Katalog spraw podlegających obligatoryjnemu ustaleniu w planie miejscowym określa upzp (art. 15 ust. 2 upzp). W zależności od potrzeb plan reguluje także inne sprawy.

Odnotować trzeba, że wprowadzono zasadę, że lokalizacja obiektów handlu wielkopowierzchniowego oraz niezamontowanych na budynku instalacji odnawialnych źródeł energii o dużej mocy może odbywać się jedynie na podstawie planu miejscowego.

Plan miejscowy przewidujący lokalizację nowego lub rozszerzenie istniejącego cmentarza sporządza się co najmniej dla obszaru obejmującego strefę ochronną, związaną z ograniczeniami w zabudowie oraz zagospodarowaniu i użytkowaniu terenu w sąsiedztwie cmentarza.

Uchwalony plan miejscowy musi pozostawać w zgodności z planem ogólnym gminy, przy czym upzp określa, co rozumie się przez zgodność planu miejscowego z planem ogólnym. Pamiętać jednak trzeba, że oba plany, tj. plan ogólny i plan miejscowy są w hierarchii źródeł prawa aktami prawnymi tego samego rzędu. Konsekwencją tego jest, że uchwalenie planu ogólnego nie powoduje utraty mocy przez obowiązujące plany miejscowe. Plan miejscowy będzie musiał być dostosowany do planu ogólnego, gdy będzie podlegał nowelizacji.

Dodano nowy przepis umożliwiający równoczesne procedowanie planu miejscowego lub jego zmiany oraz planu ogólnego lub jego zmiany. Wprowadzono jednak przepis regulujący kolejność wprowadzania zmian. W takim przypadku uchwalenie planu miejscowego albo jego zmiany może nastąpić najwcześniej po upływie terminu na wydanie przez wojewodę rozstrzygnięcia nadzorczego dotyczącego uchwały w sprawie planu ogólnego albo jego zmiany.

W przepisach przejściowych,^[10] określono, że dotychczasowe miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego zachowują moc na danym obszarze do dnia wejścia w życie nowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na tym obszarze i mogą być zmieniane. Ustalono jednocześnie, że do tych planów miejscowych nie stosuje się nowych definicji wprowadzonych Ustawą z dnia 7 lipca 2023 r.

Jeżeli w trakcie procedury uchwalania planu miejscowego wystąpiono już o opinie i uzgodnienia przed wejściem w życie przepisów Ustawy z dnia 7 lipca 2023 r., stosowane będą dotychczasowe przepisy regulujących definicje, sposób opracowania części graficznej planu miejscowego oraz zmieniających właściwość organów opiniujących. Natomiast, jeżeli w dniu wejścia w życie Ustawy z dnia 7 lipca 2023 r., nie rozpoczęto jeszcze procedury uchwalenia planu miejscowego albo w ramach toczonego postępowania nie zdążono wystąpić o uzgodnienia i opinie, znajdą zastosowanie te przepisy w nowym brzmieniu.

Do momentu uchwalenia planu ogólnego, przepisy nakazujące zgodność planu miejscowego ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego stosowane będą w brzmieniu dotychczasowym.

Od tej ogólnej zasady przewidziane zostały wyjątki.

Od dnia wejścia w życie Ustawy z dnia 7 lipca 2023 r., tracą moc ustalenia studium dotyczące określenia obszarów rozmieszczenia instalacji OZE oraz ich stref ochronnych. Tym samym nie będzie obowiązku wykazywania zgodności planów miejscowych ze studium w zakresie tychże obszarów i ich stref ochronnych. W pozostałym zakresie ustalenia studium będą posiadały moc wiążącą wobec planów miejscowych aż do utraty mocy przez te studia.

Jeśli do końca 2025 r. nie zostanie jeszcze uchwalony plan ogólny, to od 1 stycznia 2026 r. plany miejscowe poświęcone wyłącznie lokalizacji inwestycji celu publicznego nie będą musiały wykazywać zgodności ze studium (ponieważ nie będzie już obowiązywało) oraz z planem ogólnym (bo jeszcze nie będzie on obowiązywał). Wyjątek ten ma na celu umożliwienie realizacji inwestycji celu publicznego niezależnie od postępów gmin w przygotowywaniu planów ogólnych.

Jeżeli przed 1 stycznia 2025 r. ogłoszono o terminie wyłożenia projektów planów miejscowych do publicznego wglądu, będą do nich stosowane przepisy o sporządzaniu danych przestrzennych do planów miejscowych w brzmieniu dotychczasowym.

Procedura planistyczna

Procedura planistyczna dotycząca uchwalenia planu ogólnego i planu miejscowego jest analogiczna. Zmiany w stosunku do wcześniejszych regulacji, mają - co do zasady - charakter porządkujący.

Nowością jest wprowadzenie możliwości wystąpienia przez mieszkańców z inicjatywą opracowania zmian lub nowych aktów planistycznych. Wystąpienie mieszkańców z inicjatywą uchwałodawczą reguluje Ustawa o samorządzie gminnym.^[11]

Nowością jest także ustanowienie wymogu uzasadnienia projektu planu ogólnego i planu miejscowego. Celem wprowadzenia tej regulacji jest uniknięcie powszechnej praktyki sporządzania uzasadnienia planu na samym końcu procedury planistycznej. Ustawodawca uznał, że odbiorca, czyli lokalna społeczność powinna otrzymać wyjaśnienie, dlaczego planowane jest wprowadzenie przepisów, jaki jest ich cel i spodziewany efekt.

Zniesiono obowiązek sporządzania odrębnego dokumentu w postaci prognozy skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego, gdyż w uzasadnieniu projektu planu należy określić wpływ na finanse publiczne, w tym budżet gminy.

Dostosowano do aktualnej regulacji prawnej wykazy organów opiniujących  i uzgadniających plan ogólny i plan miejscowy. Katalogi zostały rozbudowane. Wprowadzenie zmian do projektu wymaga powtórnego przeprowadzanie uzgodnień (bez opiniowania i konsultacji publicznych) w takim zakresie, w jakim jest to wymagane z uwagi na wprowadzone do projektu zmiany. Wyłącznie na podstawie uzyskanych ponownych uzgodnień, upzp upoważnia także do wprowadzania dalszych zmian w projekcie planu i prognozy oddziaływania na środowisko.

Doprecyzowano, jakie czynności należy ponowić w przypadku stwierdzenia konieczności dokonania zmian w projekcie planu miejscowego przez radę gminy. Wśród czynności tych znalazło się ponowienie uzgodnień i wprowadzenia zmian oraz przekazanie projektu radzie gminy. Celowo nie wskazano konieczności ponawiania konsultacji społecznych, jako że cała procedura określona w tym przepisie zainicjowana została uwzględnieniem przez radnych głosu społecznego. Także na tym etapie przekazany do uchwalenia projekt jest jawny, dzięki czemu również w tym przypadku istnieje możliwość zwrócenia się do radnych z dalszymi uwagami do projektu.

Doprecyzowano, że uzasadnienie projektu planu ogólnego oraz planu miejscowego nie podlega uzgodnieniom.

W procedurze planistycznej utrzymano uprawnienia nadzorcze wojewody. W przypadku wydania przez wojewodę rozstrzygnięcia nadzorczego, dopuszczono możliwość ponowienia procedury w niezbędnym zakresie.

Uproszczone postępowanie w sprawie uchwalenia planu miejscowego.

W określonych w upzp przypadkach, do sporządzania i uchwalania planu miejscowego albo jego zmiany dopuszczono możliwość zastosowania postępowania uproszczonego. Najogólniej można powiedzieć, że zastosowanie trybu uproszczonego dotyczy przypadków, gdy z przepisów prawa albo planów miejscowych wynika konieczność wprowadzenia zmian w planie miejscowym. Przykładowo można wskazać na konieczność lokalizacji instalacji odnawialnych źródeł energii, czy wprowadzenia ustaleń wynikających z uwarunkowań hydrologicznych, geologicznych, geomorfologicznych lub przyrodniczych dotyczących występowania powodzi i związanych z tym ograniczeń, określonych na podstawie przepisów odrębnych.

Na postępowanie uproszczone musi zgodzić się wojewoda. Postępowanie uproszczone pomija etap zbierania wniosków do planu miejscowego, ponieważ procedura będzie dotyczyła jedynie konkretnych zmian i inwestycji, znanych już na etapie przystąpienia do sporządzenia. Po podjęciu uchwały inicjującej, sporządzany jest projektu planu. Jednocześnie z wystąpieniem do wojewody, dopuszczone jest wystąpienie o wymagane opinie i uzgodnienia oraz ogłoszenie o rozpoczęciu konsultacji społecznych. Uproszczenia polegają także na dopuszczeniu ograniczenia zakresu konsultacji społecznych, a także skrócenia terminu konsultacji, uzgadniania i opiniowania.

Jeżeli wojewoda nie wyrazi zgody na zastosowanie procedury uproszczonej, albo nie zostaną spełnione wymagania zastosowania tej procedury, wówczas postępowanie planistyczne odbywa się na warunkach ogólnych, z tym, że nie są powtarzane czynności aż do etapu uzgadniania i opiniowania projektu planu miejscowego w niezbędnym zakresie.

Uchwała reklamowa

W upzp wprowadzono zmianę polegającą na tym, że rada gminy może ustalić w formie uchwały zasady i warunki sytuowania obiektów małej architektury, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń, ich gabaryty, standardy jakościowe oraz rodzaje materiałów budowlanych, z jakich mogą być wykonane.

Uchwała jest aktem prawa miejscowego. Może przewidywać różne regulacje dla różnych obszarów gminy określając w sposób jednoznaczny granice tych obszarów. Wówczas uchwała zawiera część graficzną określającą granice poszczególnych obszarów.

Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI)

Realizacją, drugiego celu zmian, jest wprowadzenie do upzp zintegrowanego planu inwestycyjnego (dalej: ZPI) jako szczególnej formy planu miejscowego. ZPI, jak każdy plan miejscowy, musi być zgodny planem ogólnym. Obecnie ZPI uzupełnia, a od 1 stycznia 2026 r. zastąpi uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, podejmowaną na podstawie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2021 r. poz. 1538 oraz z 2023 r. poz. 553 i 803) (dalej: specustawa mieszkaniowa).

ZPI obejmuje obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej. Wejście w życie ZPI powoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego tym zintegrowanym planem inwestycyjnym.

ZPI daje gminom dużą swobodę w lokalizowaniu i realizacji inwestycji, przy czym nie muszą to być wyłącznie inwestycje mieszkaniowe.

ZPI jest uchwalany przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron.

W upzp szczegółowo określone zostało postępowanie po wpłynięciu wniosku o ZPI oraz procedura sporządzenia ZPI.

Załącznikiem do wniosku o uchwalenie ZPI jest projekt tego planu. Aby wniosek został przyjęty i skierowany do dalszego procedowania, załączony projekt planu musi spełniać podstawowe kryteria w zakresie jego zawartości i sposobu jego zredagowania oraz formy, jak każdy plan miejscowy.

Procedura sporządzania ZPI - co do zasady - jest zgodna z ogólnymi zasadami procedury sporządzania planu miejscowego. Przepisy pozwalają na szybkie przeprowadzenie postępowania. Rada gminy może wyrazić zgodę na przystąpienie do sporządzania planu i bezpośrednio po tym burmistrz albo prezydent miasta prowadzi negocjacje z inwestorem oraz w razie potrzeby z osobą trzecią, ustalając treść projektu umowy urbanistycznej oraz ZPI. Umożliwiono jednoczesne wystąpienia o opinie i uzgodnienia, a jeżeli wymagają tego przepisy odrębne - zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, oraz ogłoszenia o rozpoczęciu konsultacji społecznych. Ograniczono również do 14 dni termin dokonania uzgodnień i przedstawienia opinii. Konsultacje społeczne mogą trwać do 21 dni. Do 14 dni skrócono termin wprowadzania do projektu ZPI zmian wynikających z uzyskanych opinii, dokonanych uzgodnień oraz konsultacji społecznych.

Elementem procedury w przypadku ZPI jest zawarcie w imieniu gminy umowy urbanistycznej z inwestorem. Do czasu zawarcia umowy urbanistycznej wójt, burmistrz albo prezydent miasta może odstąpić od negocjacji z inwestorem, o czym musi poinformować radę gminy.

W umowy urbanistycznej, gmina i inwestor mogą kształtować wzajemne zobowiązania co do realizacji oraz finansowania inwestycji uzupełniających, w tym infrastruktury technicznej, komunikacyjnej i usług społecznych. W upzp dopuszczono możliwość zobowiązania się inwestora na rzecz gminy, w szczególności do:

1. przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej,
2. pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym do zapłaty ceny za nieruchomość,
3. pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, w tym kosztów realizacji roszczeń wynikających z odpowiedzialności odszkodowawczej będącej następstwem.

Jeżeli inwestor jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, zobowiązuje się przez umowę urbanistyczną do zbycia tej nieruchomości gminie.

Załącznikiem do umowy urbanistycznej jest projekt ZPI.

Rada gminy nie może wnieść poprawek do projektu ZPI, może jednak podjąć uchwałę o zwróceniu zintegrowanego planu inwestycyjnego do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta wraz z propozycjami poprawek do umowy urbanistycznej, w tym do załącznika określającego projekt ZPI. W takim przypadku przewidziano ponowione negocjacje z inwestorem.

Jeżeli zintegrowany plan inwestycyjny zostanie uchylony, zmieniony lub zostanie stwierdzona jego nieważność przed upływem 5 lat od dnia jego wejścia w życie, strony umowy urbanistycznej mogą w terminie 6 miesięcy od dnia uchylenia, zmiany lub stwierdzenia nieważności zintegrowanego planu inwestycyjnego odstąpić od umowy urbanistycznej.

Źródła informacji o przestrzeni – przepisy dotyczące nowego rejestru urbanistycznego

Od 1 stycznia 2026 r. ma powstać Rejestr Urbanistyczny, prowadzony w systemie teleinformatycznym. Rejestr będzie prowadził minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

W Rejestrze gromadzi się informacje i dane z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego, w tym dane przestrzenne. Rejestr umożliwia tworzenie, aktualizację i udostępnianie danych przestrzennych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego.

Upzp określa szczegółowy katalog danych gromadzonych i udostępnianych w Rejestrze. W szczególności są to dane pochodzące z:

• uchwał o przystąpieniu do sporządzania aktów planowania przestrzennego oraz gminnego programu rewitalizacji,
• wniosków o sporządzenie lub zmianę planów ogólnych lub planów miejscowych oraz wniosków o uchwalenie zintegrowanych planów inwestycyjnych,
• uchwał o szczegółowym trybie i harmonogramie opracowania projektu strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego,
• aktów planowania przestrzennego wraz z uzasadnieniem, o ile jego sporządzenie jest wymagane,
• uchwał o przyjęciu strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego,
• wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z wyłączeniem dotyczących inwestycji lokalizowanych na terenach zamkniętych ustalonych przez Ministra Obrony Narodowej decyzją,
• decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z wyłączeniem decyzji dotyczących inwestycji lokalizowanych na terenach zamkniętych ustalonych przez Ministra Obrony Narodowej decyzją.

W Rejestrze udostępnia się także, projekty aktów planowania przestrzennego, gminnych programów rewitalizacji, uchwał w sprawie wyznaczenia obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji, uchwał w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji specjalnej strefy rewitalizacji oraz strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego.

W przepisach przejściowych^[12] określono, że do czasu wejścia w życie Rejestru Urbanistycznego dokumenty, które będą w nim udostępniane, będą publikowane na stronach BIP gmin oraz w ich siedzibach. Nie dotyczy to decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz wniosków o wydanie tych decyzji, gdyż gminy i tak prowadzą rejestry tych decyzji.

Do czasu wejścia w życie przepisów o Rejestrze Urbanistycznym, na stronie BIP gminy, interesariusze będą uzyskiwali informacje o publikacji dokumentów planistycznych.

Dokumenty, które zostały udostępnione tymczasowo na podstawie stronie BIP gminy, trzeba będzie przenieść do Rejestru Urbanistycznego w terminie do dnia 31 marca 2026 r.

Przepisy otwarte na głos społeczeństwa – partycypacja urbanistyczna

Trzeci cel nowelizacji, realizuje dodany do upzp cały rozdział dotyczący partycypacji społecznej.

Partycypacji społeczna polega na:

• umożliwieniu udziału interesariuszom planowania i zagospodarowania przestrzennego, zwanym dalej "interesariuszami", w przygotowaniu aktów planowania przestrzennego, w tym wypowiadania się, składania wniosków lub uczestnictwa w konsultacjach społecznych;
• poznaniu potrzeb, zebraniu stanowisk i pomysłów interesariuszy dotyczących polityki przestrzennej;
• prowadzeniu działań edukacyjnych i informacyjnych o istocie, celach i zasadach planowania i zagospodarowania przestrzennego;
• inicjowaniu, umożliwianiu i wspieraniu działań służących rozwijaniu dialogu między interesariuszami w ramach kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej oraz zwiększaniu udziału interesariuszy w kształtowaniu i prowadzeniu polityki przestrzennej.

Interesariuszami są w szczególności:

• osoby fizyczne;
• osoby prawne;
• jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną;
• jednostki samorządu terytorialnego i ich jednostki organizacyjne;
• organy władzy publicznej;
• jednostki pomocnicze gminy oraz organy doradcze i konsultacyjne gminy.

W przypadku osób fizycznych posiadających ograniczoną zdolność do czynności prawnych prawo do partycypacji społecznej przysługuje bez zgody przedstawiciela ustawowego.

Upzp określa procedurę składania wniosków przez interesariuszy, nakłada obowiązek informowania o sposobach, miejscach i terminach prowadzenia konsultacji społecznych oraz określa formy i czas przeprowadzania konsultacji społecznych.

Przed przedstawieniem radzie gminy projektu aktu planowania przestrzennego opracowuje się raport podsumowujący przebieg konsultacji społecznych, zawierający w szczególności wykaz zgłoszonych uwag wraz z propozycją ich rozpatrzenia i uzasadnieniem oraz protokoły z czynności przeprowadzonych w ramach konsultacji.

-----

• ^{[1] t.j. Dz.U.2024.1130 ze zm.}
• ^{[2] Komisja Europejska, ZAŁĄCZNIK do wniosku dotyczącego decyzji wykonawczej Rady zmieniającej decyzję wykonawczą (UE) (ST 9728/22 INIT; ST/9728/22 ADD 1) z dnia 17 czerwca 2022 r. w sprawie zatwierdzenia oceny planu odbudowy i zwiększania odporności Polski, Bruksela 1.07.2024 r.}
• ^{[3] Art. 57 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.2023.1688), która w zakresie omawianej zmiany weszła w życie 24.09.2023 r., (dalej: Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r.).}
• ^{[4] Art. 65 Ustawy z dnia 7 lipca 2023 r.}
• ^{[5] Katalog uwarunkowań rozwoju przestrzennego gminy szczegółowo określa art. 13b upzp.}
• ^{[6] Art. 51 Ustawy z dnia 7 lipca 2023 r.}
• ^{[7] art. 59 ust. 3 Ustawy z dnia 7 lipca 2023 r.}
• ^{[8] Art. 10e i 10f Ustawy z dnia 8.03.1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz. U. z 2024, poz. 1465 ze zm.) (dalej: Ustawa o samorządzie gminnym).}
• ^{[9] Art. 69 Ustawy z dnia 7 lipca 2023 r.}
• ^{[10] Art. 67 Ustawy z dnia 7 lipca 2023 r.}
• ^{[11] Art. 41 a Ustawy o samorządzie gminnym.}
• ^{[12] Art. 52-55 Ustawy z dnia 7 lipca 20213 r.}