Projekt budowlany. Czy odpowiedzialność projektanta kończy się na przekazaniu dokumentacji?
Podczas realizacji inwestycji budowlanej, w praktyce zdecydowanie najczęściej spotykamy się ze sporami dotyczącymi wykonania robót budowlanych przez wykonawców i podwykonawców bądź dotyczącymi zapłaty przez inwestorów za wykonane prace. Nie należy jednak zapominać, że również twórca projektu budowlanego jest uczestnikiem tego procesu, a tym samym może ponosić odpowiedzialność za ewentualne wady, na każdym etapie jego realizacji.
Obowiązki projektanta wynikające z zawartej z inwestorem umowy o sporządzenie projektu budowlanego kończą się w większości na długo przed wbiciem w ziemię pierwszej łopaty nie oznacza to jednak, że projektant nie może odpowiadać za wykonane przez siebie czynności również na późniejszym etapie.
ETAP PRZYGOTOWANIA PROJEKTU BUDOWLANEGO
Zacznijmy jednak od początku. Pierwszym etapem realizacji inwestycji, przy którym projektant odgrywa kluczową rolę, jest bowiem oczywiście samo sporządzenie projektu budowlanego. Projekt taki musi spełniać szereg wymagań, w tym m.in. odpowiadać:
- oczekiwaniom inwestora przedstawionym w umowie o stworzenie projektu budowlanego, oraz
- przepisom prawnym, w tym przede wszystkim tym dotyczącym wymagań technicznych dla konkretnego przedmiotu inwestycji oraz wymagań dla konkretnych lokalizacji.
Za wszelkie niezgodności z powyższymi wymaganiami projektant odpowiada wobec inwestora na zasadach wynikających z rękojmi przy sprzedaży. Umowa o sporządzenie projektu budowlanego jest bowiem niczym innym jak umową o dzieło, do której przepisy o rękojmi stosuje się odpowiednio. Oznacza to, że w przypadku wad projektu, czyli ogólnie mówiąc jego niezgodności z oczekiwanym przez inwestora i prawo stanem, inwestor może zażądać poprawienia projektu, obniżenia ceny lub odstąpić od umowy. W dwóch ostatnich przypadkach poprawienie projektu niezwłocznie po zgłoszeniu żądania przez inwestora spowoduje brak przesłanek do obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy.
W praktyce najczęściej mamy do czynienia z bezpośrednim żądaniem inwestora dostosowania oddanego projektu do oczekiwanego i wymaganego przez prawo stanu. Weryfikacji zgodności dokonuje na tym etapie zresztą nie tylko inwestor, ale również odpowiednie organy administracyjne, które zatwierdzają projekt oraz wydają wszelkiego rodzaju niezbędne zezwolenia i zaświadczenia. Dzięki bezpośredniej komunikacji stron w tym zakresie jeszcze przed rozpoczęciem budowy, jak również zewnętrznej kontroli przygotowanego projektu, dość rzadko dochodzi do poważniejszych sporów pomiędzy inwestorem a projektantem na tym etapie.
Niezwykle istotne z punktu widzenia projektantów jest przy tym pamiętanie, że wymagania inwestora, choć niezwykle ważne dla projektu i relacji wynikającej z umowy, muszą mieścić się w granicach prawnych wymagań i obowiązków. To projektant jest obowiązany do dostosowania projektu do przepisów, w tym do poinformowania inwestora, że jego oczekiwania nie są możliwe do spełnienia w związku z przepisami.
ETAP WYKONANIA ROBÓT BUDOWLANYCH
Oddanie projektu budowlanego przez projektanta oraz zaakceptowanie go przez inwestora oraz urząd nie stanowi jednak końcowego momentu ewentualnej odpowiedzialności projektanta. Późniejsze wady wykonanych na podstawie projektu robót budowlanych też mogą go obciążać, jeśli wynikają z błędów bądź braków w dokumentacji projektowej. Może być to przy tym odpowiedzialność wynikająca zarówno z umowy, jak i odpowiedzialność deliktowa.
W praktyce nierzadko inwestor nie decyduje się jednak na dochodzenie roszczeń wobec projektantów nawet w przypadku, gdy wady wykonanych robót wynikają faktycznie z błędów w dokumentacji projektowej. Jest tak dlatego, że zarówno przepisy prawa, jak i treść umowy o roboty budowlane, nakładają na generalnego wykonawcę obowiązek sprawdzenia dokumentacji projektowej i poinformowania inwestora przed rozpoczęciem robót o wszelkich błędach w niej, które mogą wpłynąć na wykonanie robót. Tym samym, generalny wykonawca przejmuje w ten sposób na siebie znaczną część odpowiedzialności za błędy projektowe. Inwestor ma natomiast realnie więcej możliwości skutecznego i szybszego dochodzenia swoich roszczeń wobec generalnego wykonawcy, z którym często nie jest jeszcze w pełni rozliczony na etapie wykrycia wady (przez co możliwe jest zastosowanie prawa zatrzymania lub potrącenia) i wobec którego posiada mechanizmy zabezpieczające (chociażby gwarancje dobrego wykonania).
Nie można jednak zapominać, że pomimo powyższych praktycznych ograniczeń, obowiązki generalnego wykonawcy sprawdzenia poprawności projektu budowlanego z jednej strony nie wyłączają w żadnym zakresie odpowiedzialności projektanta (powodują jedynie często realny brak dochodzenia od projektantów przysługujących inwestorom roszczeń), a z drugiej są to obowiązki ograniczone. Generalny wykonawca musi bowiem zweryfikować projekt jedynie w zakresie podstawowych zasad sztuki budowlanej z dołożeniem należytej staranności w tym zakresie. Nie ma jednak obowiązku przeprowadzania specjalistycznych analiz lub badań mających w pełni potwierdzić prawidłowość projektu. Za szczegółowe i wymagające eksperckiej wiedzy elementy projektu budowlanego w pełni odpowiada jego twórca.
Autorzy:
Adam Zakrzewski - Managing Associate, Adwokat w Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy
