Koszty modernizacji i przyszłość budynków biurowych
Ile kosztuje retrofit biurowca w Polsce i jak jego przeprowadzenie przekłada się na poprawę klasy charakterystyki energetycznej? Jak modernizować obiekty biurowe, by chronić ich wartość? Odpowiedzi zawiera publikacja „Modernizacje biurowców. Retrofit / CAPEX” przygotowana przez ekspertów z Gleeds i z inicjatywy Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych.
Zgodnie z danymi publikowanymi przez PINK, zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce wynoszą około 13 mln mkw. (dane na koniec II kwartału 2026 roku). Choć polski rynek na tle Europy Zachodniej jest stosunkowo młody, to średni wiek tych biurowców to kilkanaście i więcej lat. Do tego należy dodać nadal wykorzystywane biurowce z lat 70. i 80. Jednocześnie, według prognoz, większość istniejących obiektów biurowych będzie nadal funkcjonować w 2050 roku, kiedy to budynki zgodnie z unijnymi wytycznymi powinny osiągnąć neutralność energetyczną. Modernizację wymuszają wymogi prawne, w tym unijna dyrektywa budynkowa EPBD (ang. Energy Performance Building Directive) i regulacje dotyczące banków finansujących projekty na rynku nieruchomości, ale też realia rynkowe, w tym potrzeba ograniczenia kosztów operacyjnych oraz ochrona wartości aktywów.
Ile kosztuje retrofit?
Retrofit to szczególny przypadek modernizacji, która poprzez szereg świadomie zaplanowanych działań ma na celu trwałą poprawę parametrów budynku, w tym jego efektywności energetycznej. Zasadność przeprowadzenia retrofitów jest bezdyskusyjna. To konieczny element ochrony wartości i gwarancja zachowania płynności aktywów. To także sposób na utrzymanie lub pozyskanie najemców oraz argument za zwiększeniem czynszów.
Publikacja „Modernizacje biurowców. Retrofit / CAPEX” jest odpowiedzią na potrzeby rynku nieruchomości komercyjnych – ile orientacyjnie kosztuje retrofit budynku, jakie są rzeczywiste ceny poszczególnych rozwiązań i działań?
– Trudności w oszacowaniu kosztów retrofitów zgłaszali m.in. rzeczoznawcy majątkowi i instytucje finansujące w trakcie wielu dyskusji, również na spotkaniach Grup eksperckich PINK – mówi Ewa Andrzejewska, dyrektorka operacyjna i członkini zarządu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych. – Zestawienia dostępne w publikacji mogą też stanowić punkt wyjścia dla właścicieli i zarządców budynków. Dzięki opracowaniu stworzonemu przez firmę Gleeds Polska, w oparciu o rzeczywiste dane, dysponujemy pierwszym tak konkretnym i szerokim zestawieniem kosztów retrofitów dla polskiego rynku.
Opracowanie wykracza daleko poza wskazanie kosztów. Retrofit pokazany jest tu jako proces strategiczny, wymagający oceny budynku, również pod kątem planów jego dalszego wykorzystywania i możliwości uzyskania efektu technicznego i rynkowego, czyli np. zwiększenia jego konkurencyjności i atrakcyjności dla najemców i potencjalnych inwestorów.
– Mam nadzieję, iż „Modernizacje biurowców. Retrofit / CAPEX” jako pierwsze w Polsce dedykowane modernizacjom, a konkretnie retrofitom budynków biurowych stanie się benchmarkiem na naszym rynku. Myślę, że będzie zarówno dobrym podręcznikiem dla początkujących, jak i użytecznym źródłem informacji dla doświadczonych specjalistów – mówi Andrzej Kozak MRICS, Deputy Managing Director, Gleeds Polska.
Ścieżki i cele modernizacji
Publikacja „Modernizacje biurowców. Retrofit / CAPEX” pokazuje również efekt, do którego prowadzi przeprowadzenie retrofitu. Poza wskazaniem zużycia energii, autorzy wybrali jako miarę klasy charakterystyki energetycznej, jako jednolity i zrozumiały benchmark, stosowany m.in. w procesach finansowania i refinansowania przez banki, a także ze względu na cele wskazane w dyrektywie EPBD (zgodnie z unijnymi wymogami do 2030 roku modernizacja ma objąć 16 proc. budynków niemieszkalnych i publicznych o najgorszych parametrach, a do 2033 roku zmianami musi być objętych kolejnych 26 proc. najmniej efektywnych obiektów – dodajmy, że nadal czekamy jeszcze na implementację dyrektywy, nie znamy więc jeszcze zapisów krajowych przepisów w tym zakresie).
Na dwóch przykładach (teoretycznych obiektów biurowych, reprezentujących różne potrzeby modernizacji) autorzy publikacji Gleeds pokazują, jak osiągnąć zmianę polegającą na przejściu o jedną lub dwie klasy charakterystyki energetycznej wyżej.
Pięć wariantów dla dwóch budynków modelowych
Dwa hipotetyczne biurowce, które posłużyły autorom publikacji do analizy, różnią się wiekiem i stanem technicznym. Pierwszy obiekt z 2006 roku ma 14,2 tys. mkw. powierzchni najmu brutto i jest położony poza ścisłym centrum Warszawy lub jednego z największych miast regionalnych. Eksperci przedstawiają trzy warianty obejmujące m.in. zmiany w zarządzaniu energią i modernizację części instalacji.
Wariant wyjściowy zakłada m.in. audyt, opomiarowanie, dostrojenie instalacji, automatyka i oświetlenie, a jego koszt to 5,26 mln zł netto, czyli 370 zł na mkw. GLA. Eksperci Gleeds szacują możliwy spadek zużycia energii na 10-15 proc. – i możliwe przejście z klasy charakterystyki energetycznej E do D. Kolejny wariant kosztuje 15,32 mln zł netto – po doliczeniu do wcześniejszych kosztów cen takich prac jak poprawa wentylacji, wdrożenie odzysku ciepła i modernizacja chłodzenia. Szacowany spadek zużycia energii to w tym przypadku 25-35 proc. Trzeci wariant, uwzględniający częściową modernizację fasady, lobby i części wspólnych, wymaga 21,22 mln zł netto, a efekt to 40 proc. oszczędności w zużyciu energii (możliwe przejście z klasy E do C).
Drugim modelem jest biurowiec z 1978 roku w mieście regionalnym, o powierzchni 3,9 tys. mkw. GLA. Podstawowa termomodernizacja – obejmująca m.in. inwentaryzację, opomiarowanie, regulację instalacji i docieplenie stropodachu – została oszacowana na 1,84 mln zł netto. Według autorów mogłaby skutkować zużyciem energii o 25-35 proc. (możliwe przejście z klasy E do D). Głęboka modernizacja, poszerzona m.in. o docieplenie ścian, wymianę stolarki, przebudowę ogrzewania i wentylację w wybranych strefach, podnosi wydatki do 6,05 mln zł netto. Szacowany spadek zużycia energii to wówczas 50 proc. (możliwe przejście z klasy E do C).
Choć zestawienie zawarte w publikacji nie obejmuje wszystkich elementów kosztorysu, m.in. kosztów finansowania, pustych okresów czynszowych ani wydatków związanych z nieprzewidzianymi pierwotnie, a niezbędnymi pracami, jest solidnym punktem wyjścia przy podejmowaniu strategicznych decyzji o przyszłości danego budynku. W jego przygotowaniu, poza ekspertami z Gleeds, uczestniczyli również profesjonaliści związani z wyceną nieruchomości i bankami, co poszerza zarówno perspektywę opracowania, jak i krąg jego odbiorców.
O raporcie: Autorami opracowania są Ewa Niemyjska, Senior Sustainability Advisor w Gleeds Polska, oraz Marcin Sowa, Executive Cost Manager w Gleeds Polska. Publikację konsultowali Monika Dębska-Pastakia, Managing Partner w PADMO Group; Agnieszka Kosycarz-Pasternak, główny ekspert ds. wyceny nieruchomości komercyjnych w BGK; Andrzej Kozak, MRICS, Deputy Managing Director w Gleeds Polska; Agnieszka Bardoń, Senior Marketing Specialist w Gleeds Polska; Zuzanna Szczerbak-Kowalewska, Assistant Sustainability Advisor z Gleeds Polska; Ilona Otoka, Associate Director ESG & Sustainability w Savills; Jolanta Panas, Partner w ARBOR Advisors; oraz Marek Wójcicki, menedżer ds. zabezpieczeń kredytowych w Alior Banku.
Pełny raport „Modernizacje biurowców. Retrofit / CAPEX” jest dostępny na stronie Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych pod tym linkiem.
