Aktualności

Kwiecień 16, 2019

Prywatne akademiki – perspektywy rozwoju w Europie Środkowej i Wschodniej

Dorota Wysokińska-Kuzdra, partner, dyrektor działu Corporate Finance CEE w Colliers International
Dorota Wysokińska-Kuzdra, partner, dyrektor działu Corporate Finance CEE w Colliers International

Wspólny raport firmy doradczej Colliers International i międzynarodowej firmy prawniczej CMS pokazuje, że Europa Środkowa i Wschodnia może stanąć w obliczu znacznego niedoboru mieszkań studenckich w ciągu najbliższych 10 lat. Raport zatytułowany „Student housing in CEE – the next big thing” analizuje rozwój sektora prywatnych akademików w głównych krajach regionu (CEE-6)[1] i prezentuje opinie inwestorów[2] oraz możliwości rozwoju dotyczące tego segmentu rynku.

 

Małe budżety studenckie, niska jakość przestrzeni oferowanych na wynajem oraz państwowych akademików, a także ograniczone budżety uczelni zahamowały rozwój tego segmentu nieruchomości w Europie Środkowej i Wschodniej. Jednak zmiana demograficzna oraz napływ studentów zagranicznych, powoduje zmianę oczekiwań w zakresie dostępności akademików i cen ich najmu w kierunku standardów międzynarodowych. Czy jednak region jest przygotowany, by sprostać potencjalnemu popytowi na akademiki prywatne?

 

Apetyt inwestorów na prywatne akademiki rośnie

Ponad 32% ankietowanych inwestorów już jest aktywnych w sektorze prywatnych akademików w Europie Środkowej i Wschodniej lub zamierza w nim działać. Polska została uznana za najbardziej popularny rynek zarówno pod względem dotychczasowej, jak i dopiero rozważanej działalności inwestycyjnej (50% respondentów), a za Polską znalazły się Czechy (28%) i Węgry (14%). Jak wynika z raportu, podaż miejsc w domach studenckich w wielu regionach jest znacznie niższa od prognozowanego popytu.

Zgodnie z raportem większość miast Europy Środkowej i Wschodniej do 2028 roku będzie odczuwać znaczny niedobór zakwaterowania dla studentów. Wykorzystując model popyt-podaż[3], odzwierciedlający wyliczone założenie dotyczące liczby studentów zagranicznych w danym mieście[4]  w stosunku do podaży łóżek, ujawniono, że Warszawa będzie mieć największe braki w zakresie zakwaterowania w 2028 r. (niedobór 8399 łóżek), następnie Budapeszt (3679), Kraków (1227), Praga (1795) i Bratysława (298). Bukareszt był jedynym miastem z nadwyżką miejsc dla studentów. W tym scenariuszu, przy założeniu, że na lokal z sypialnią przypada jedno łóżko, zakładana wartość zasobów mieszkaniowych wynosi 1,22 mld euro.

Aktywność i wydatki studentów nieszczególnie idą w parze z cyklem koniunkturalnym. W związku z tym popyt ze strony użytkownika końcowego nie jest skorelowany z popytem w sektorach silniej związanych ze wzrostem PKB, np. biurowym lub magazynowym. Tę właściwość powinni rozważyć inwestorzy już teraz, ponieważ szacunki dotyczące wzrostu PKB w strefie euro (i innych krajach na świecie) są korygowane w dół — komentuje Mark Robinson, ekspert Colliers International ds. badań rynku w regionie CEE.

 

Możliwości dla deweloperów w krótkiej i średniej perspektywie czasowej

Dorota Wysokińska-Kuzdra, partner, dyrektor działu Corporate Finance CEE w Colliers International

Dorota Wysokińska-Kuzdra, partner, dyrektor działu Corporate Finance CEE w Colliers International

Ponad 87% ankietowanych inwestorów uważa, że istnieje znaczny niedobór prywatnych akademików („PBSA” - Purpose Built Student Accommodation) w Europie Środkowej i Wschodniej. Zdecydowana większość inwestorów (74%) pytana o to, czy wolą budować, czy kupować produkty PBSA w naszym regionie, uznała, że jest gotowa budować samodzielnie, a nie polegać na kupnie gotowego produktu.

Trend ten jest już widoczny w regionie, gdzie powstaje 8 prywatnych akademików, w tym: projekt LivinnX firmy Golub GetHouse - nowoczesny akademik z 290 lokalami w Krakowie; Student Depot firmy Griffin Real Estate - sieć prywatnych akademików w Poznaniu, Łodzi, Lublinie i Wrocławiu. Ten ostatni inwestor zasygnalizował również zamiar inwestowania w kolejne projekty w Krakowie i Wrocławiu do 2021 roku, co zwiększy liczbę miejsc noclegowych do 2700.

Sektor prywatnych akademików otwiera ogromne możliwości zarówno dla graczy, którzy zdecydowali się na budowę własnych projektów, jak i dla inwestorów, którzy są gotowi wspierać finansowo deweloperów. Dla kapitału instytucjonalnego oznacza to nieco większe ryzyko, ponieważ projekty tego typu dopiero wchodzą w fazę rozwoju, ale korzyści znacznie je przewyższają. Chodzi nie tylko o bezpośrednie zyski z inwestycji, ale także możliwość budowania portfela w całym kraju. Kluczowe jest, jak zwykle w takich projektach, znalezienie właściwych partnerów, choć na stosunkowo dojrzałych rynkach inwestorzy są gotowi na przedsięwzięcia tupu joint venture. Dla wielu graczy inwestycja w PBSA jest również naturalnym zabezpieczeniem dla inwestycji w pozostałe klasy aktywów, które są bardziej podatne na cykle rynkowe — mówi Dorota Wysokińska-Kuzdra, partner, dyrektor działu Corporate Finance CEE w Colliers International.

 

Potencjał dla sektora

Studenci ankietowani w 2017 roku[5] wyrażali potrzebę rozwoju zasobów mieszkaniowych w całym regionie, przy czym największe niezadowolenie z obecnej sytuacji dotyczyło Rumunii, w tym m.in.  kosztów, lokalizacji, standardu domów studenckich i konieczności dojazdów. Opinie studentów na temat polskiego rynku również wskazują na konieczność rozwoju tego segmentu rynku. Ze względu na rosnący odsetek studentów zagranicznych w całym regionie o średnio 3,6% rocznie, należy skupić się na odnawianiu zasobów mieszkaniowych dla tej grupy najemców, aby przyciągać zarówno studentów zagranicznych, jak i krajowych. Ma to szczególne znaczenie wobec  malejącej w ostatnich latach liczby studentów w Polsce oraz ich mniejszej siły nabywczej. Ponad 20% studentów ankietowanych[6] w 2017 roku w krajach CEE-6, z wyjątkiem Czech, doświadczało problemów finansowych.

W segmencie prywatnych akademików mamy jedynie 20 takich obiektów na sześciu rynkach Europy Środkowo-Wschodniej. Kolejne osiem jest obecnie w realizacji, w tym m.in. Warszawie, Krakowie oraz Bukareszcie, co wskazuje na rosnącą popularność tego typu przedsięwzięć inwestycyjnych. I choć obecnie tempo powstawania nowych akademików prywatnych jest niższe niż potrzeby, należy spodziewać się rosnącego zainteresowania inwestorów tym segmentem rynku nieruchomości — podkreśla Wojciech Koczara, partner zarządzający zespołem nieruchomościowym kancelarii CMS w Polsce oraz w Europie Środkowo – Wschodniej.

Jak pokazują wyniki naszego raportu, rynek akademików prywatnych nie podlega cyklom koniunkturalnym, co jest istotnym czynnikiem dla inwestorów podejmujących decyzje inwestycje.  Z zyskami (investment yields) na poziomie 6% w głównych ośrodkach akademickich w Europie oraz 7% w regionalnych ośrodkach, niską podażą przy wysokim popycie na pokoje w nowoczesnych akademikach, potencjał wzrostu w tym segmencie rynku nieruchomościowego jest ogromny. Oczywiście pozostaje pytanie o możliwości finansowe potencjalnych najemców — dodaje Lidia Dziurzyńska-Leipert, partner w kancelarii CMS w zespole nieruchomości i budownictwa, z ramienia CMS kierująca zespołem doradzającym przy realizacji projektów domów studenckich.

-------------------------------------

  • [1] Europa Środkowa i Wschodnia – w tym raporcie koncentrujemy się na krajach CEE-6: Bułgarii, Czechach, Węgrzech, Polsce, Rumunii i Słowacji.
  • [2] Na początku marca 2019 roku przeprowadziliśmy internetowe badanie ankietowe wśród 68 klientów-respondentów. Dwie trzecie respondentów znajdowało się w samym regionie Europy Środkowej i Wschodniej, a większość pozostałych w Europie Zachodniej.
  • [3] Na podstawie aktualnych danych o liczbie studentów i projekcji dotyczących studentów zagranicznych przy stopie wzrostu bazującej na danych Eurostatu z lat 2013–2016.
  • [4] Przy popycie ze strony studentów międzynarodowych na poziomie 20%.
  • [5] Badanie EuroStudent VI (2017).
  • [6] Badanie EuroStudent VI (2017).

Tagi: prywatne akademiki rynek budowlany rynek deweloperski

Konkursy

As reaction to the unprecedented moment that we are all experiencing, Zuecca Projects has decided to launch its first ever Open Call, on the theme of Sustainable Architecture and Design. The Intern...
Maj 13, 2020
III edycja Tubądzin Design Awards, to międzynarodowy konkurs dla architektów, projektantów i studentów. Doceniamy Wasze zaangażowanie oraz inspirujące pomysły. TDA to szansa na uwolnienie twórczego...
Maj 13, 2020

Wasze projekty

STAN ISTNIEJĄCY Budynek istniejący zrealizowany w 1986 roku na podstawie projektu typowego. Form...
Kwiecień 21, 2020
Wizualizacja projektu architektonicznego domu jednorodzinnego. Dom zaprojektowany w nowoczesnym,...
Kwiecień 15, 2020

Wasze realizacje

Stojąca biblioteczka stworzona na wymiar i wg indywidualnego projektu.
Maj 3, 2020
Zestaw bardzo wytrzymałych na obciążenia (ok. 100kg / mb) półek do salonu. Półki z szafkami i ko...
Kwiecień 5, 2020

Wydarzenia

STUDIOTOPIĘ opisać można jako kreatywną podróż w stronę budowania klimatu dla zrównoważonego rozw...
Kwiecień 16, 2020
The RIBA Norman Foster Travelling Scholarship offers £7,000 to a student of architecture who demo...
Marzec 22, 2020