Dorota Wysokińska-Kuzdra, partner, dyrektor działu Corporate Finance CEE w Colliers International

Aktualności

Kwiecień 16, 2019

Prywatne akademiki – perspektywy rozwoju w Europie Środkowej i Wschodniej

Wspólny raport firmy doradczej Colliers International i międzynarodowej firmy prawniczej CMS pokazuje, że Europa Środkowa i Wschodnia może stanąć w obliczu znacznego niedoboru mieszkań studenckich w ciągu najbliższych 10 lat. Raport zatytułowany „Student housing in CEE – the next big thing” analizuje rozwój sektora prywatnych akademików w głównych krajach regionu (CEE-6)[1] i prezentuje opinie inwestorów[2] oraz możliwości rozwoju dotyczące tego segmentu rynku.

 

Małe budżety studenckie, niska jakość przestrzeni oferowanych na wynajem oraz państwowych akademików, a także ograniczone budżety uczelni zahamowały rozwój tego segmentu nieruchomości w Europie Środkowej i Wschodniej. Jednak zmiana demograficzna oraz napływ studentów zagranicznych, powoduje zmianę oczekiwań w zakresie dostępności akademików i cen ich najmu w kierunku standardów międzynarodowych. Czy jednak region jest przygotowany, by sprostać potencjalnemu popytowi na akademiki prywatne?

 

Apetyt inwestorów na prywatne akademiki rośnie

Ponad 32% ankietowanych inwestorów już jest aktywnych w sektorze prywatnych akademików w Europie Środkowej i Wschodniej lub zamierza w nim działać. Polska została uznana za najbardziej popularny rynek zarówno pod względem dotychczasowej, jak i dopiero rozważanej działalności inwestycyjnej (50% respondentów), a za Polską znalazły się Czechy (28%) i Węgry (14%). Jak wynika z raportu, podaż miejsc w domach studenckich w wielu regionach jest znacznie niższa od prognozowanego popytu.

Zgodnie z raportem większość miast Europy Środkowej i Wschodniej do 2028 roku będzie odczuwać znaczny niedobór zakwaterowania dla studentów. Wykorzystując model popyt-podaż[3], odzwierciedlający wyliczone założenie dotyczące liczby studentów zagranicznych w danym mieście[4]  w stosunku do podaży łóżek, ujawniono, że Warszawa będzie mieć największe braki w zakresie zakwaterowania w 2028 r. (niedobór 8399 łóżek), następnie Budapeszt (3679), Kraków (1227), Praga (1795) i Bratysława (298). Bukareszt był jedynym miastem z nadwyżką miejsc dla studentów. W tym scenariuszu, przy założeniu, że na lokal z sypialnią przypada jedno łóżko, zakładana wartość zasobów mieszkaniowych wynosi 1,22 mld euro.

Aktywność i wydatki studentów nieszczególnie idą w parze z cyklem koniunkturalnym. W związku z tym popyt ze strony użytkownika końcowego nie jest skorelowany z popytem w sektorach silniej związanych ze wzrostem PKB, np. biurowym lub magazynowym. Tę właściwość powinni rozważyć inwestorzy już teraz, ponieważ szacunki dotyczące wzrostu PKB w strefie euro (i innych krajach na świecie) są korygowane w dół — komentuje Mark Robinson, ekspert Colliers International ds. badań rynku w regionie CEE.

 

Możliwości dla deweloperów w krótkiej i średniej perspektywie czasowej

Dorota Wysokińska-Kuzdra, partner, dyrektor działu Corporate Finance CEE w Colliers International

Dorota Wysokińska-Kuzdra, partner, dyrektor działu Corporate Finance CEE w Colliers International

Ponad 87% ankietowanych inwestorów uważa, że istnieje znaczny niedobór prywatnych akademików („PBSA” - Purpose Built Student Accommodation) w Europie Środkowej i Wschodniej. Zdecydowana większość inwestorów (74%) pytana o to, czy wolą budować, czy kupować produkty PBSA w naszym regionie, uznała, że jest gotowa budować samodzielnie, a nie polegać na kupnie gotowego produktu.

Trend ten jest już widoczny w regionie, gdzie powstaje 8 prywatnych akademików, w tym: projekt LivinnX firmy Golub GetHouse - nowoczesny akademik z 290 lokalami w Krakowie; Student Depot firmy Griffin Real Estate - sieć prywatnych akademików w Poznaniu, Łodzi, Lublinie i Wrocławiu. Ten ostatni inwestor zasygnalizował również zamiar inwestowania w kolejne projekty w Krakowie i Wrocławiu do 2021 roku, co zwiększy liczbę miejsc noclegowych do 2700.

Sektor prywatnych akademików otwiera ogromne możliwości zarówno dla graczy, którzy zdecydowali się na budowę własnych projektów, jak i dla inwestorów, którzy są gotowi wspierać finansowo deweloperów. Dla kapitału instytucjonalnego oznacza to nieco większe ryzyko, ponieważ projekty tego typu dopiero wchodzą w fazę rozwoju, ale korzyści znacznie je przewyższają. Chodzi nie tylko o bezpośrednie zyski z inwestycji, ale także możliwość budowania portfela w całym kraju. Kluczowe jest, jak zwykle w takich projektach, znalezienie właściwych partnerów, choć na stosunkowo dojrzałych rynkach inwestorzy są gotowi na przedsięwzięcia tupu joint venture. Dla wielu graczy inwestycja w PBSA jest również naturalnym zabezpieczeniem dla inwestycji w pozostałe klasy aktywów, które są bardziej podatne na cykle rynkowe — mówi Dorota Wysokińska-Kuzdra, partner, dyrektor działu Corporate Finance CEE w Colliers International.

 

Potencjał dla sektora

Studenci ankietowani w 2017 roku[5] wyrażali potrzebę rozwoju zasobów mieszkaniowych w całym regionie, przy czym największe niezadowolenie z obecnej sytuacji dotyczyło Rumunii, w tym m.in.  kosztów, lokalizacji, standardu domów studenckich i konieczności dojazdów. Opinie studentów na temat polskiego rynku również wskazują na konieczność rozwoju tego segmentu rynku. Ze względu na rosnący odsetek studentów zagranicznych w całym regionie o średnio 3,6% rocznie, należy skupić się na odnawianiu zasobów mieszkaniowych dla tej grupy najemców, aby przyciągać zarówno studentów zagranicznych, jak i krajowych. Ma to szczególne znaczenie wobec  malejącej w ostatnich latach liczby studentów w Polsce oraz ich mniejszej siły nabywczej. Ponad 20% studentów ankietowanych[6] w 2017 roku w krajach CEE-6, z wyjątkiem Czech, doświadczało problemów finansowych.

W segmencie prywatnych akademików mamy jedynie 20 takich obiektów na sześciu rynkach Europy Środkowo-Wschodniej. Kolejne osiem jest obecnie w realizacji, w tym m.in. Warszawie, Krakowie oraz Bukareszcie, co wskazuje na rosnącą popularność tego typu przedsięwzięć inwestycyjnych. I choć obecnie tempo powstawania nowych akademików prywatnych jest niższe niż potrzeby, należy spodziewać się rosnącego zainteresowania inwestorów tym segmentem rynku nieruchomości — podkreśla Wojciech Koczara, partner zarządzający zespołem nieruchomościowym kancelarii CMS w Polsce oraz w Europie Środkowo – Wschodniej.

Jak pokazują wyniki naszego raportu, rynek akademików prywatnych nie podlega cyklom koniunkturalnym, co jest istotnym czynnikiem dla inwestorów podejmujących decyzje inwestycje.  Z zyskami (investment yields) na poziomie 6% w głównych ośrodkach akademickich w Europie oraz 7% w regionalnych ośrodkach, niską podażą przy wysokim popycie na pokoje w nowoczesnych akademikach, potencjał wzrostu w tym segmencie rynku nieruchomościowego jest ogromny. Oczywiście pozostaje pytanie o możliwości finansowe potencjalnych najemców — dodaje Lidia Dziurzyńska-Leipert, partner w kancelarii CMS w zespole nieruchomości i budownictwa, z ramienia CMS kierująca zespołem doradzającym przy realizacji projektów domów studenckich.

-------------------------------------

  • [1] Europa Środkowa i Wschodnia – w tym raporcie koncentrujemy się na krajach CEE-6: Bułgarii, Czechach, Węgrzech, Polsce, Rumunii i Słowacji.
  • [2] Na początku marca 2019 roku przeprowadziliśmy internetowe badanie ankietowe wśród 68 klientów-respondentów. Dwie trzecie respondentów znajdowało się w samym regionie Europy Środkowej i Wschodniej, a większość pozostałych w Europie Zachodniej.
  • [3] Na podstawie aktualnych danych o liczbie studentów i projekcji dotyczących studentów zagranicznych przy stopie wzrostu bazującej na danych Eurostatu z lat 2013–2016.
  • [4] Przy popycie ze strony studentów międzynarodowych na poziomie 20%.
  • [5] Badanie EuroStudent VI (2017).
  • [6] Badanie EuroStudent VI (2017).

Tagi: prywatne akademiki rynek budowlany rynek deweloperski

Konkursy

Muzeum Wyspiańskiego ma być częścią większej całości, nowego Kwartału Muzealnego w Krakowie. Ma stanowić nowoczesną, narracyjną placówkę, która zaprezentuje sylwetkę, dorobek artystyczny i spuścizn...
Maj 13, 2019
Konkurs na opracowanie koncepcji zagospodarowania dziedzińca przed CK Zamek w Poznaniu
Kwiecień 18, 2019

Wasze projekty

wizualizacja 3d osiedla dla dewelopera
Prezentacja 3d nowego osiedla mieszkaniowego o charakterze ekologicznym - w otoczeniu zieleni, z...
Luty 9, 2019
Jest to miejsce, gdzie nowoczesność i minimalizm form przeplatają się ze wspomnieniem o stylist...
Styczeń 23, 2019

Wasze realizacje

Projekt: arch. Marta Gajda (www.martagajda.pl) | Realizacja: PRZYJAZNE DOMY Jankowiak i Krzyżak S...
Marzec 17, 2019
Dom własny ZONA Architekci https://zona.archi
Projekt domu jest bardzo specyficznym, a zarazem wyjątkowym wyzwaniem dla architekta. Każda kresk...
Luty 10, 2019

Wydarzenia

Inwestycja FOREST. Autor - HRA ARCHITEKCI. Inwestor HB Reavis
Jaka będzie Warszawa za kilka lat można będzie zobaczyć na 24. wystawie „PLANY NA PRZYSZŁOŚĆ. Ar...
Kwiecień 17, 2019
Instytut Ceramiki i Materiałów Budowlanych, Oddział Szkła i Materiałów Budowlanych w Krakowie ora...
Marzec 18, 2019