Czy rząd zainteresuje się największą grupą uczestników rynku mieszkaniowego?
Polski rynek mieszkaniowy od lat zmaga się z problemem dostępu do mieszkań dla szerokiej grupy społeczeństwa. Z powodu nielicznych programów wsparcia, wiele osób wciąż nie może sobie pozwolić na zakup własnego mieszkania. Obywatele nie mający odpowiedniej zdolności kredytowej, ale zbyt dobrze usytuowani w oczach państwa, są w tej chwili pomijani przez rząd, który nie ma dla nich żadnej propozycji w temacie mieszkań. Rozwiązaniem tego problemu mogą być mieszkania lokatorskie z możliwością dojścia do własności, gdzie pomoc finansowa państwa jest minimalna i ogranicza się głównie do dopłat do odsetek.
Analiza sytuacji
Istotnym czynnikiem porządkującym i wspierającym rodzimy rynek mieszkaniowy jest wzmocnienie jego „środka”, a więc budowa nowych mieszkań lokatorskich dla osób zbyt zamożnych na mieszkania komunalne, a mających za niską zdolność kredytową na zakup na wolnym rynku. Mieszkania lokatorskie coraz mocniej przyczyniają się do rozwiązania problemów mieszkaniowych największej i jednocześnie najbardziej niezagospodarowanej do tej pory innymi programami grupy społeczeństwa.
Zakończyły się już konsultacje społeczne dotyczące projektu ustawy z dnia 4 kwietnia 2024 r. o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. W ich trakcie wskazane zostały niezbędne korekty propozycji jej nowelizacji. Jedną z nich jest zakaz przekształcania wybudowanych przy pomocy kredytu SBC (kredyty z programu wspierania społecznego budownictwa czynszowego) mieszkań spółdzielczych lokatorskich na własnościowe po upływie 5 lat. Pozostawienie możliwości przekształcenia tych mieszkań na własnościowe jest zgodne z ideą spółdzielczości i znacząco wpływa na atrakcyjność takich lokali dla szerokiej grupy społeczeństwa.
Argumentacja, że zakaz przekształcania ma służyć rotowaniu mieszkań i motywacji do przeprowadzek, jest adekwatna tylko w kontekście SIM i TBS, czyli tam, gdzie budowa finansowana jest w 50% z bezzwrotnych dotacji z budżetu państwa, lub w przypadku mieszkań komunalnych, które dofinansowywane są w 80%. Jednak sytuacja mieszkań lokatorskich realizowanych przez spółdzielnie, finansowanych z wkładu mieszkaniowego lokatorów i w całości spłacanego przez lokatorów kredytu SBC, jest inna. Lokatorzy ponoszą 100% kosztów budowy mieszkania, nie otrzymując żadnych bezzwrotnych dotacji poza dopłatą do odsetek kredytu SBC. Proponowane przez rząd długoterminowe najmy lokali społecznych bez możliwości uzyskania własności zapewne znajdą grupę odbiorców, ale nie jest to z pewnością rozwiązanie na lata, gwarantujące bezpieczeństwo i życiową stabilizację, co jest czynnikiem kluczowym przy podejmowaniu decyzji o założeniu rodziny. Własność jest w Polsce najwyżej cenionym prawem – zauważa Monika Chełstowska, Dyrektor zarządzająca programu Mieszkania lokatorskie.
Uzasadnienie
Zupełna likwidacja możliwości dojścia do własności zmienia obecne zasady i to dość głęboko, szczególnie ogólne założenia dotyczące spółdzielni mieszkaniowych. Owszem, spółdzielczość zalicza się do sektora przedsiębiorstw, ale to specyficzne organizacje, które wręcz nie mogą działać dla zysku, ale obecnie spółdzielnie mieszkaniowe mogą budować mieszkania lokatorskie, a ich uwłaszczenie zależy wyłącznie od decyzji spółdzielcy-mieszkańca. Kolejne zmiany w tym zakresie będą oznaczać zmianę założeń ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (tj. Dz.U z 2024r. poz. 558 ze zm.) i ingerują w ten sektor bardzo głęboko. Obecnie spółdzielczość mieszkaniowa jest z założenia drogą do własności – komentuje Hanna Milewska-Wilk, ekspert z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.
Budowa zasobu mieszkań społecznych, wyłącznie na wynajem, jest potrzebna, ale też należy to umieścić w lokalnym kontekście: bardzo potrzebują zasobu z większą rotacją najemców duże miasta, ale mniejsze ośrodki, gdzie gminy już podpisały umowy na budowę mieszkań w ramach SIM, też liczyły na możliwość stopniowego przenoszenia własności i zatrzymania mieszkańców w dobrej jakości zasobie mieszkaniowym. Kolejna drastyczna zmiana może być trudna do wdrożenia, bo jednak dojście do własności dla wielu osób oczekujących na inicjatywy samorządów jest bardzo ważne. Warto w kontekście wyłączenia takiej możliwości przy finansowaniu ze środków publicznych pomyśleć może o stworzeniu innych instrumentów, dla spółdzielni i nawet TBSów i SIMów, gdzie możliwa byłaby budowa dla osób nie mających zdolności kredytowej, ale w dłuższej perspektywie pozwalających na dojście do własności, czyli odpowiednika kredytów hipotecznych np. dla spółdzielni lub nawet prywatnych instytucji, nie działających dla zysku – uzupełnia Hanna Milewska-Wilk.
Propozycje zmian
Wprowadzenie zakazu przekształcania mieszkań powinno dotyczyć jedynie tych przypadków, gdzie dofinansowanie budowy pochodzi z bezzwrotnych dotacji budżetowych. W sytuacjach, gdzie finansowanie opiera się na wkładach własnych oraz kredycie preferencyjnym, zakaz ten jest nieuzasadniony. Warto zauważyć, że inne programy mieszkaniowe, takie jak "Bezpieczny kredyt 2%" czy "Mieszkanie na start", również bazujące na dopłatach do odsetek, nie ograniczały prawa własności takich mieszkań.
Trzy formy pozyskania mieszkania na polskim rynku mieszkaniowym = trzy sektory polskiego rynku mieszkaniowego
Aby programy mieszkaniowe przynosiły skutek w postaci zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych całego rynku, należałoby je podzielić ze względu na stopień zaangażowania finansów publicznych w ich powstanie. Logicznym wydaje się stwierdzenie, że mieszkania finansowane w głównej mierze ze środków budżetu państwa powinny należeć do budżetu państwa, natomiast zakupione ze środków własnych – powinny pozostać własnościowe (odrębna własność). Niestety w tej chwili system tak nie wygląda, co rodzi szereg patologii i brak logiki w idei budowania np. mieszkań komunalnych dotowanych z budżetu państwa, wykupowanych po kilku latach za bezcen. Z drugiej strony osoby, które chcą same spłacać swoje mieszkania (bez dopłat ze środków publicznych) nie mogą ich zakupić, ponieważ w obecnych warunkach nie mają odpowiedniej zdolności kredytowej, a w propozycji rządu, nawet po spłaceniu takiego mieszkania, nie będą go mogli nabyć na własność. W sumie daje to brak motoru do powstawania odpowiednich mieszkań dla poszczególnych sektorów rynku. Efekty w postaci przerostu popytu nad podażą oraz królowania na rynku firm deweloperskich widać na każdym kroku.
Sektor pierwszy - budownictwo społeczne w najmie
Pierwszy sektor obejmuje mieszkania komunalne i socjalne, budowane przez gminy, TBS i SIM oraz mieszkania spółdzielcze w najmie. Są one w większości dotowane z budżetu państwa i przeznaczone dla osób o bardzo niskich dochodach, które nie mają zdolności kredytowej ani możliwości wniesienia wkładu własnego. Kredyt dla instytucji gminnych czy spółdzielni budujących takie mieszkania powinien być jak najtańszy i mieć spłatę rozłożoną na wiele lat, np. 1% na 50 lat, a także niski lub zerowy wkład własny najemców. Takie mieszkania powinny pozostać w zasobie państwowym. Obecnie możliwość ich wykupu rodzi szereg patologii i naraża budżet państwa na straty i niegospodarne wydatkowanie środków publicznych na budowanie mieszkań, które „publicznymi” nie pozostają.
Sektor drugi - mieszkania lokatorskie z możliwością dojścia do własności
Drugi sektor stanowią mieszkania lokatorskie, które można przekształcić w odrębną własność po 5 latach użytkowania. Budowa tych mieszkań nie jest finansowana z dotacji budżetowych, a ze środków lokatorów (wkładu własnego oraz całkowitej spłaty zaciągniętego kredytu). Są one przeznaczone dla osób o przeciętnych i niskich dochodach, z niską zdolnością kredytową, ale z możliwością wniesienia wkładu własnego i opłacania stałych rat. Z różnych szacunków wynika, że grupa społeczna zainteresowana taką formą budownictwa to obecnie nawet 60% poszukających mieszkania Polaków.
Pomoc państwa przy budowie tych mieszkań ogranicza się do obniżenia oprocentowania zaciągniętego na ich budowę kredytu i umożliwienia jego spłaty przez 30 lat. Z racji minimalnego obciążenia budżetu państwa istnieje możliwość wykupienia ich na własność, po całkowitej spłacie zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu. Tak było do tej pory, ale czy możliwość dojścia do własności tych mieszkań zostanie utrzymana? Czekamy na wycofanie się Ministerstwa Rozwoju i Technologii z propozycji blokady własności mieszkań lokatorskich finansowanych preferencyjnym kredytem w nowelizacji ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Kredyt preferencyjny dla spółdzielni obecnie wynosi 2% bez marży banku, a jego spłata jest rozłożona na 30 lat, z około 25% wkładem mieszkaniowym.
Korzystniejsze warunki wejścia, czyli niższy wkład własny lokatorów czy rozłożenie kredytu na 50 lat (dające obniżenie miesięcznych kosztów) umożliwiłyby jeszcze szerszej niż obecnie grupie społeczeństwa skorzystanie z tej formy dojścia do własnego mieszkania. Alternatywą dla osób z tego sektora jest aktualnie jedynie najem komercyjny, nie dający możliwości dojścia do własności oraz bezpieczeństwa i stałości lokalizacji dla gospodarstw domowych.
Sektor trzeci - mieszkania na własność: rynkowy zakup
Trzeci sektor obejmuje mieszkania kupowane na rynku przez osoby o średnich i wysokich dochodach, które mają odpowiednią dla swoich potrzeb zdolność kredytową. Kredyt rynkowy to obecnie wyjątkowo wysoki WIBOR plus marża banku, a spłata jest rozłożona na maksymalnie 30 lat. Okresowo, przy tak trudnych warunkach rynkowych (wysokich stopach procentowych), sektor ten również jest wspierany przez budżet państwa. Fakt dopłaty do odsetek (kredyt 2%) nie powoduje w tym przypadku kolizji z własnością takiego mieszkania, o czym zdaje się zapominać MRiT proponując zmiany zapisów we wspomnianej wyżej nowelizacji ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.
A jak jest teraz?
Obecne programy rządowe ignorują największą grupę społeczeństwa – osoby, które nie są w stanie uzyskać kredytu na warunkach rynkowych, ale nie kwalifikują się na mieszkania komunalne i socjalne. Proponowane powyżej zmiany, w tym obniżenie wkładów własnych i rozłożenie spłaty kredytów na dłuższy okres (np. 50 lat) mogą wypełnić tę lukę, zapewniając wsparcie dla osób, które obecnie wciąż pozostają bez odpowiednich rozwiązań mieszkaniowych. Mieszkania lokatorskie w spółdzielniach mieszkaniowych stanowią ekonomiczną i bezpieczną alternatywę dla najmu, umożliwiającą stopniowe dochodzenie do własności i zapewniającą większą stabilność mieszkaniową dla Polaków.
Powyższe postulaty i propozycje mają na celu stworzenie bardziej sprawiedliwego i inkluzywnego systemu mieszkaniowego, który uwzględni potrzeby wszystkich grup społecznych.
