Polski rynek mieszkaniowy

Kwestię braku mieszkań miały rozwiązać mieszkania komunalne i należące do towarzystw budownictwa społecznego (TBS-ów), ale ich udział w ogólnej liczbie nowo oddawanych lokali jest wręcz marginalny.

Do tej pory nie powstała też ani jedna społeczna agencja najmu odpowiadająca na potrzeby osób z tzw. luki czynszowej. – Rozwój budownictwa społecznego hamuje m.in. ciągłe obniżanie dochodów własnych jednostek samorządu terytorialnego. To one są w Polsce konstytucyjnie odpowiedzialne za tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. W sytuacji, kiedy ich wpływy własne są coraz niższe ze względu na zmiany podatkowe, gminy tracą swoją autonomię w wyborze celów inwestycyjnych i niestety mieszkalnictwo społeczne na tym traci – mówi Alina Muzioł-Węcławowicz z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.

– Mieszkalnictwo społeczne to w Polsce pojęcie, które nie jest do końca zdefiniowane. Często posługujemy się nim, żeby opisać zasób mieszkaniowy gminy, czyli tzw. zasób komunalny, albo inne, dostępne cenowo rozwiązania, takie jak TBS-y czy społeczne agencje najmu, które są nowym rozwiązaniem w polskim prawie. Generalnie ten zasób dostępnych cenowo mieszkań wymaga rozwoju i dużego wsparcia, ten segment jest bardzo wąski i wiele osób, które potrzebują dostępu do mieszkań tańszych niż na rynku prywatnym, po prostu go nie ma. Na dziś brakuje adekwatnych rozwiązań mieszkaniowych – mówi Katarzyna Przybylska, dyrektorka ds. rzecznictwa, Fundacja Habitat for Humanity Poland.
Z „Raportu o stanie mieszkalnictwa”, opublikowanego przez ówczesne Ministerstwo Rozwoju, wynika że w latach 2011–2019 liczba mieszkań oddanych w Polsce do użytku wzrosła o 58 proc. Mimo to polski rynek wciąż zmaga się z deficytem, który na koniec 2019 roku wynosił ok. 650 tys. mieszkań. Z niektórych szacunków wynika jednak, że może on być dużo wyższy i sięgać nawet ok. 2 mln. Zwłaszcza że na tle Europy Polska plasuje się na szarym końcu pod względem liczby mieszkań – przypada ich średnio 386 na każdy 1 tys. mieszkańców, podczas gdy np. w Niemczech ten wskaźnik wynosi 509, na Węgrzech – 456, a w Czechach – 455.
Raport pokazuje też, że w strukturze nowych mieszkań oddanych w Polsce do użytkowania w 2019 roku największy odsetek (97,8 proc.) stanowiło budownictwo deweloperskie i inwestycje realizowane przez osoby fizyczne. Mieszkania przeznaczone dla osób o niższych dochodach – a więc m.in. mieszkania komunalne, mieszkania w ramach towarzystw budownictwa społecznego (TBS-ów) i mieszkania zakładowe – stanowiły jedynie 2,2 proc. liczby nowo oddawanych lokali (czyli ok. 4,6 tys.). 
To oznacza, że wzrost liczby mieszkań oddawanych do użytku bynajmniej nie poprawia ich dostępności dla osób z tzw. luki czynszowej, czyli o dochodach zbyt niskich, żeby kupić lub wynająć mieszkanie na zasadach rynkowych, a jednocześnie zbyt wysokich, aby móc się ubiegać o lokal komunalny. Według ministerialnego raportu w obiektywnie najtrudniejszej sytuacji mieszkaniowej są pod tym względem rodziny z dziećmi, osoby samotnie wychowujące dzieci i ludzie młodzi.

– Przede wszystkim trzeba jasno zdefiniować, jaki rodzaj wsparcia i do jakich grup odbiorców powinien być kierowany – podkreśla Katarzyna Przybylska.
– Potrzeby społeczne zależą od tego, jak zdefiniujemy najemców, którym państwo powinno pomagać. Jest pewna grupa osób o najniższych dochodach, są również osoby w kryzysie bezdomności i osoby o specyficznych potrzebach ze względu np. na niepełnosprawność. I tutaj na pewno jako społeczeństwo powinniśmy pomagać. Dalej jest grupa osób o niskich dochodach i w ich przypadku gminy są zobligowane do tego, żeby pomagać im bezpośrednio, dostarczając mieszkania. Ale jest bardzo duża grupa ważnych strategicznie dla nas, jako dla społeczeństwa, ludzi młodych, którzy nie mogą wejść na rynek mieszkaniowy, bo nie mają zdolności kredytowej, nie mają oszczędności, ale powinny mieć godne warunki zamieszkiwania. To właśnie osoby z tzw. luki czynszowej. Instytucją, która ma ich obsługiwać, są towarzystwa budownictwa społecznego, ale problem polega na tym, że, po pierwsze, one nie wszędzie funkcjonują, nie obejmują terytorium całego kraju, a po drugie – w tej chwili wysoka inflacja i drastyczny wzrost oprocentowania kredytów mieszkaniowych powodują, że również ich inwestycje siadają – dodaje Alina Muzioł-Węcławowicz, specjalistka ds. mieszkalnictwa społecznego i rewitalizacji z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów. 
Z badań przeprowadzonych przez ARC Rynek i Opinia dla Fundacji Habitat for Humanity wynika, że brak dostępnych cenowo mieszkań to jeden z największych problemów społecznych, który pociąga za sobą kolejne – Polacy emigrują albo nie są w stanie się usamodzielnić i odkładają decyzję o założeniu rodziny czy posiadaniu dzieci. W ogólnopolskim badaniu opinii publicznej, przeprowadzonym w 2020 roku, 32 proc. Polaków wskazało brak mieszkania lub złe warunki mieszkaniowe jako jeden z najistotniejszych dla nich problemów. W tym samym badaniu 67 proc. Polek i Polaków odpowiedziało, że uzależnia decyzje życiowe – takie jak powiększenie rodziny (26 proc.), zmiana pracy (24 proc.), ślub (17 proc.) czy rozwód (6 proc.) – od stabilności swojej sytuacji mieszkaniowej. 
– W Polsce podstawowym rodzajem wsparcia jest możliwość wynajęcia mieszkania z zasobów gminy, czyli najem komunalny albo najem socjalny. I to jest rozwiązanie kierowane do osób w najtrudniejszej sytuacji finansowej. Natomiast dla osób nieco lepiej sytuowanych rozwiązaniem są właśnie TBS-y czy SAN-y, ale one oba wymagają rozwoju, ponieważ takich rozwiązań jest po prostu za mało. Wszelkie zmiany powinny iść w kierunku rozwoju, wsparcia i zwiększania liczby tego typu inicjatyw – mówi Katarzyna Przybylska.
Ministerialny „Raport o stanie mieszkalnictwa” pokazuje, że struktura zasobów mieszkaniowych w Polsce jest zdominowana przez mieszkania własnościowe i mieszkania spółdzielcze – na koniec 2018 roku w posiadaniu osób fizycznych pozostawało blisko 11,53 mln, czyli prawie 79 proc. wszystkich mieszkań w Polsce. Od kilku lat widoczna jest za to tendencja do zmniejszania się udziału budownictwa komunalnego w ogólnej strukturze zasobu. Jeszcze w 2011 roku takie mieszkania stanowiły 8,7 proc., w 2015 roku – 6,3 proc., a w 2018 roku – już tylko 5,7 proc.
Z kolei mieszkania należące do towarzystw budownictwa społecznego (czyli tzw. TBS-ów), zakładów pracy i Skarbu Państwa mają marginalny udział w polskich zasobach mieszkaniowych, stanowiąc raptem 1,4 proc.
 
Ważną rolę w wypełnianiu luki mieszkaniowej na polskim rynku miały odegrać też tzw. SAN-y, czyli społeczne agencje najmu, których tworzenie umożliwiła ubiegłoroczna nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Mają one współpracować z gminami i wypełniać tzw. lukę czynszową – pośredniczyć między właścicielami mieszkań i osobami, których nie stać na kredyt czy wynajem rynkowy, ale nie przysługuje im też mieszkanie komunalne. Jednak po ponad roku od wprowadzenia nowych przepisów dotąd nie powstał ani jeden taki podmiot. Tworzenie SAN-ów utrudnia m.in. wzrost stawek najmu mieszkań, który powoduje, że właścicielom lokali dużo bardziej opłaca się je wynajmować na rynku komercyjnym. 

 
– W Polsce, żeby uczynić mieszkania bardziej dostępnymi cenowo, potrzeba przede wszystkim zmiany przepisów o dodatkach mieszkaniowych. Obecnie ten instrument niemalże nie wspiera osób, które wynajmują mieszkania na rynku prywatnym. Znowelizowanie go i dostosowanie do aktualnych realiów przyczyniłoby się do tego, że osoby, które wynajmują mieszkanie na rynku prywatnym, znalazły je same i nie korzystają ze wsparcia gminy, mogłyby uzyskać pomoc finansową, żeby obniżyć koszty najmu i żeby było je stać na to mieszkanie – mówi dyrektorka ds. rzecznictwa w Fundacji Habitat for Humanity Poland. – Kolejnym rozwiązaniem powinno być też centralne wsparcie finansowe dla tworzenia przez gminy społecznych agencji najmu tak, żeby ten model rozwijał się w Polsce i mógł wspierać osoby, które potrzebują wynająć tańsze mieszkanie.
– Polityka mieszkaniowa powinna dotyczyć wszystkich grup społecznych z naciskiem na tych, którym najbardziej powinniśmy pomagać. Osoby najsłabsze powinny dostać bezpośrednią pomoc mieszkaniową, a pozostałe grupy społeczne powinny mieć jasne przepisy prawne – w tym spójny system podatkowy, który byłby sprofilowany tak, że mobilizowałby obywateli do rozwiązywania swoich potrzeb mieszkaniowych – dodaje Alina Muzioł-Węcławowicz.
Ekspertka Instytutu Rozwoju Miast i Regionów wskazuje, że gminy są obecnie w posiadaniu ok. 800 tys. mieszkań komunalnych dla osób w trudnej sytuacji, o najniższych dochodach. Potrzeby są znacznie większe, ale rozwój budownictwa społecznego aktualnie hamuje m.in. inflacja i efekty wojny za wschodnią granicą, ale również ciągłe obniżanie dochodów własnych jednostek samorządu terytorialnego.
– To one są w Polsce konstytucyjnie odpowiedzialne za tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. W sytuacji, kiedy ich wpływy własne są coraz niższe ze względu na zmiany podatkowe, gminy tracą swoją autonomię w wyborze celów inwestycyjnych i niestety mieszkalnictwo społeczne na tym traci – mówi Alina Muzioł-Węcławowicz.